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Responsabilité civile et assurance : administrateurs, êtes-vous à risque ?
Je profite de l’occasion pour vous souhaiter une excellente année 2010. En ce retour des fêtes où vous êtes tous reposés, je souhaite aborder un sujet chaud qui met à risque bien des administrateurs de copropriété sans que ceux-ci en soient conscients : La détermination de la valeur assurable pour la police d’assurance qui est contractée par le syndicat de copropriété.
Qu’est-ce qui doit être assuré
Le syndicat est responsable d’assurer les parties communes ainsi que la finition de base des parties privatives, ce qui exclus donc tout améliorations qui auraient pu être apportées par un copropriétaire. Ce dernier est responsable d’assurer ses améliorations ainsi que ses effets personnels. Par ailleurs, l’autre point crucial est de savoir si l’immeuble doit être assuré pour sa valeur à neuf, ce qui est habituellement le cas selon les déclarations de copropriété. C’est ce dernier point qui est habituellement problématique, car comment déterminer correctement cette valeur assurable ? De plus, quel est l’impact si cette valeur n’est pas déterminée correctement ?
Scénarios où vous êtes peut-être à risque
- Le syndicat ne détient par de police d’assurance sur l’immeuble en copropriété ;
- La valeur assurable a été déterminée par le promoteur lors de la construction de l’immeuble et n’a jamais été revue par un expert ;
- Une évaluation de la valeur de reconstruction a été faite il y a de nombreuses années et n’a jamais été revue par un expert ;
- Le syndicat n’assure pas l’immeuble en conformité avec ce qui est indiqué dans la déclaration de copropriété ;
- etc.
Les risques que le syndicat soit mal assuré
Si la police d’assurance d’un syndicat ne couvre pas correctement la valeur d’un immeuble et qu’un sinistre grave survenait, les administrateurs seraient tenus responsables du manque d’assurance et les assureurs individuels des copropriétaires qui devraient assumer le manque d’assurance du syndicat pourraient (et le feront sans doute) prendre des mesures à l’encontre des administrateurs afin de récupérer leurs pertes. Évidemment, la police d’assurance contractée par le syndicat couvrait sans doute la responsabilité civile des administrateurs (habituellement jusqu’à concurrence de 1 ou 2 millions de dollars), mais cela sera-t-il suffisant pour compenser le manque de couverture d’assurance qu’avait le syndicat ? Dans le cas où la réponse à cette question est NON, les administrateurs sont effectivement très vulnérables. Jusqu’où iront les assureurs individuels des copropriétaires pour récupérer l’insuffisance d’assurance du syndicat ? Jusqu’à la mise en faillite des administrateurs ? Ne prenez donc pas cette chance !
Comment bien faire les choses ?
L’idéal pour les administrateurs est de décharger leur responsabilité civile sur un professionnel qui se chargera d’établir la valeur de reconstruction de votre immeuble. Lorsque je parle de spécialiste, il ne s’agit pas de votre courtier d’assurance, car ce dernier ne vous fournira pas de rapport d’expert sur lequel baser votre jugement. Il pourra vous guider de bonne foi, mais vous n’aurez pas de recours contre lui s’il se trompe dans ses conseils. Il faut plutôt avoir recours à un évaluateur agréé qui se chargera d’évaluer la valeur de reconstruction de l’immeuble et vous fournira un rapport écrit et signé qui fait foi de son évaluation en tant que professionnel. Ainsi, en cas de sinistre important, si la compagnie d’assurance conteste la valeur assurable, c’est contre l’expert embauché par le syndicat qu’ils prendront leurs recours et non pas contre les administrateurs du syndicat. En effet, les administrateurs auront alors agit de bonne foi et de façon diligente en embauchant un expert, leur devoir aura donc été accompli correctement et leur responsabilité civile pourrait difficilement être prise à parti.
Attention cependant, car les évaluateurs agréés font également des évaluations pour fin de financement où ils évaluent la valeur marchande d’un immeuble, ce qui est bien différent de la valeur de reconstruction qui tient compte du coût des matériaux et de la main d’oeuvre ainsi que de plusieurs autres éléments qui auront une influence sur la valeur totale qui sera déterminée. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’évaluation pour fin d’assurance doit être revue périodiquement afin de mettre à jour les hypothèses prises initialement, car l’évolution des coûts dans le marché de la construction peut être bien différente de l’évolution de l’inflation en général (IPC).
Si votre syndicat de copropriété est géré par l’un des gestionnaires de condo de SolutionCondo.com, n’hésitez pas à lui demander conseil, car notre expertise en gestion des assurances de copropriété peut vous éviter bien des soucis.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Vision durable pour nos condos
Je voulais vous faire part d’un article publié aujourd’hui dans La Presse où Me Yves Joli-Coeur, l’un des organiseurs du Salon de la copropriété 2009, explique l’importance de penser à moyen et long terme dans la gestion du patrimoine immobilier. Il mentionne dans cet article l’impact que cela peut avoir sur la valeur des condos des copropriétaires.
Il est également mentionné que la vision durable passe par des cotisations adéquates au fonds de prévoyance afin d’assurer la préservation future de l’immeuble pour ne pas faire assumer aux générations futures la remise en état des immeubles en copropriété. Par ailleurs, cela passe également par un programme d’entretien responsable qui peut éviter des réparations coûteuses par faute de vision à long terme.
Pour lire l’article complet écrit par Mme Carole Thibaudeau de La Presse.
Vous pourrez rencontre Me. Joli-Coeur lors du Salon de la copropriété qui se tiendra du 13 au 15 novembre au Palais des congrès de Montréal.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Services de gestion de copropriété
Des gestes d’entraide simples qui améliorent votre qualité de vie et vous font économiser
Je vais vous raconter une situation vécue cet hiver dans un immeuble en copropriété. Une dame sort dehors pour prendre son journal. Elle est en pyjama et en pantoufles, car aller chercher le journal dans sa boîte aux lettres ne devrait prendre qu’une minute. Cependant, le journal n’y est pas. Le camelot ayant raté son lancer du matin, le fameux journal n’a pas atteint le palier et est resté au bas des escaliers. La dame descend donc l’escalier en vitesse pour aller le chercher, car il fait froid. Cependant, malheur ! Il y a eu du verglas pendant la nuit et la dame tombe dans les escaliers et se fracture deux vertèbres.
Conséquences pour la dame: elle perd son emploi contractuel, car elle devra rester alitée pour plusieurs semaines. Conséquence pour le syndicat : il reçoit une mise en demeure de la dame, demandant aux assurances du syndicat de la dédommager pour les dommages causés par la perte de son emploi dû à la chute dans les escaliers.
Il s’agit clairement d’une situation déplorable, car l’on ne voudrait jamais que des gens se blessent chez soi. Pourtant, le syndicat avait pris des précautions : il y avait une rampe dans l’escalier en question et un concierge devait mettre du sel dans les escaliers pour éviter que ceux-ci soient glissants durant l’hiver. On peut comprendre que le concierge n’habitant pas les lieux, il n’a pas pu mettre de sel dans les marches ce matin-là. De plus, avec les hivers québécois qui nous réservent toujours de belles surprises en termes de température, le syndicat ne pouvait lui demander de dormir sur le perron simplement pour mettre du sel lorsqu’il tombait du verglas.
Malgré tout, l’assureur du syndicat a choisi de dédommager la dame qui s’est blessée, jugeant que le syndicat aurait dû s’assurer que les escaliers ne soient pas glissants, et ce malgré le fait qu’il y ait eu une rampe. Les quatre copropriétaires de cet immeuble ont donc dû assumer (au prorata de leur quote-part) la franchise de 500$ qui était liée à la réclamation qui a été faite aux assurances pour ce dommage. Une belle surprise en revenant du temps des fêtes !
En fait, je vous racontais cette histoire pour amener l’idée que l’entraide est parfois la meilleure des solutions pour éviter de tels incidents. Par exemple, ce syndicat a résolu son problème au niveau des escaliers glacés en mettant à l’entrée de chacune des portes extérieures, des bacs de sel que les copropriétaires et leurs visiteurs peuvent utiliser pour déglacer eux-mêmes les escaliers. Ce geste simple et qui prend peu de temps à chacun a permis de responsabiliser les copropriétaires quant à l’entretien des escaliers durant l’hiver. De cette façon, tout le monde est en sécurité et aucun reproche ne pourra être fait au syndicat dans le futur si des gens se blessent dans les escaliers.
L’approche de l’entraide peut être utilisée pour bien des aspects de l’entretien de l’immeuble. Par exemple, si vous avez peu d’entretien paysagé à faire dans votre syndicat, vous pourriez organiser une demi-journée de jardinage avec les copropriétaires qui s’intéressent à cela. Des copropriétaires se plaignent que d’autres laissent traîner leurs circulaires trop longtemps sur la boîte aux lettres et les « Publi-sacs » s’accumulent ? Pourquoi ne pas aller chercher un bac de recyclage supplémentaire à l’Éco-quartier et le laisser près des boîtes aux lettres pour que les gens y déposent les circulaires qui ne les intéressent pas. Les copropriétaires du rez-de-chaussée ont une haie de cèdres autour de leur terrasse et il est coûteux d’embaucher quelqu’un pour les arroser alors que seuls ces copropriétaires en bénéficient? Pourquoi ne pas fournir à ces personnes l’équipement nécessaire pour leur permettre d’arroser eux-mêmes leur haie ? Cela ne leur prendra que quelques minutes par semaine et il est fort à parier que cela ne les dérangera aucunement puisqu’ils bénéficient de l’intimité que leur procure cette haie. Les exemples précédents ne sont que quelques-uns parmi tant d’autres, car plusieurs autres gestes simples pourraient sans doute être faits en fonction des réalités de votre immeuble.
J’entends déjà les détracteurs dire : « Oui, mais j’ai acheté un condo pour ne pas avoir à m’occuper de rien, pourquoi je devrais m’impliquer ? » Je répondrais à cela que l’implication requise est relativement minime par rapport à l’implication d’entretien d’une maison. On parle ici en termes de quelques minutes à quelques heures par année. Cela est possible justement à cause de l’effet de groupe causé par le fait que plusieurs personnes habitent un même immeuble. Par ailleurs, les avantages procurés par l’entraide sont bien supérieurs aux temps que vous prendrez pour vous impliquer dans votre immeuble.
Chez SolutionCondo.com, nous croyons que chaque geste d’entraide permet d’améliorer le sentiment d’appartenance à l’immeuble et la fierté d’habiter cet immeuble. L’entraide permet également de mieux connaître ses voisins et par conséquent, d’améliorer la sécurité de l’immeuble. Comment savoir si une personne n’a pas lieu d’entrer dans votre immeuble si vous ne savez pas qui sont vos voisins ? Finalement, l’entraide permet d’économiser des sommes d’argent substantielles pour entretenir les immeubles. Peut-être que le concierge de votre immeuble pourra venir une fois par semaine au lieu de deux fois, peut-être n’aurez-vous pas besoin d’embaucher de professionnel à chaque année pour l’entretien paysagé. Souvent un peu d’organisation à travers les copropriétaires peut permettre d’économiser des milliers de dollars. Vous pourrez utiliser cet argent pour autre chose.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Les déclarations d’impôt en copropriété
Déjà qu’on déteste tous faire nos impôts personnels une fois par année, que maintenant je vous apprends que vous devez produire des déclarations d’impôt pour votre syndicat de copropriété. En effet, malgré le fait de faire une gestion autonome de votre syndicat, vous êtes tout de même soumis à cette règle, et ce, même si le but d’un syndicat de copropriété n’est pas de générer un excédent des revenus sur les dépenses. Par contre, vous verrez que ce n’est pas si compliqué que ça et que le fait de produire vos déclarations d’impôt peut éviter bien des soucis.
Pourquoi devez-vous produire les déclarations d’impôt de votre syndicat
En fait, si vous ne produisez pas les déclarations d’impôts, vous exposez votre syndicat à des recours de la part des ministères du Revenu, tant à Québec qu’à Ottawa.
Au niveau provincial, le ministère du Revenu du Québec pourrait utiliser l’article 95.1 pour vous exiger des sommes de façon arbitraire en fonction des montants qu’il estime justes. Ainsi, de par la nature d’un syndicat de copropriété, on peut espérer que la cotisation serait à 0$. Par contre, pourquoi s’exposer à un tel risque de cotisation estimative et mettre les finances de votre syndicat de copropriété en jeu?
Au niveau du gouvernement fédéral, les conséquences sont différentes. En effet, un syndicat qui ne produirait pas de déclaration d’impôt s’exposerait à une amende de 25$ par jour de retard (minimum 100$ et maximum 2500$ par déclaration non produite), et ce, même si normalement vous n’auriez rien à payer en terme d’impôt. Par contre, le gouvernement est plus tolérant à l’égard des syndicats de copropriété et pourrait annuler les pénalités (voir circulaire d’information IC07-1 sur le site web de l’agence du revenu du Canada : www.arc.gc.ca), mais encore une fois, je vous recommande de ne pas prendre de chance et de produire votre déclaration dans les délais.
Les délais
Votre syndicat de copropriété est considéré comme une entreprise aux fins fiscales. Par conséquent, vous avez un délai de 6 mois suivant la clôture de votre exercice financier pour produire vos déclarations d’impôt provinciale et fédérale.
Documents à compléter
Au Fédéral : Une société d’immeuble en copropriété à usage d’habitation a habituellement droit au statut d’organisation à but non lucratif, en vertu de l’alinéa 149(1)l) est exemptée de l’impôt de la partie I sur son revenu imposable, mais elle est tenue de produire le formulaire T1044, Déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif, avec sa déclaration de revenus T2. Il est par ailleurs possible de compléter une T2 abrégé au lieu d’une T2 régulière pour minimiser les documents à compléter. Les annexes 100, 125 et 141 devront également être complétés. Vous devez ensuite poster ces documents et une copie des états financiers du syndicat à votre centre fiscal. Il y a deux centres fiscaux au Québec et vous pouvez consulter le site web de l’ARC pour savoir lequel dessert votre région. Voici les adresses des 2 centres fiscaux possibles :
| Centre Fiscal Shawinigan Sud 4695, 12e Avenue Shawinigan (Québec) G9N 7S6 |
OU | Centre Fiscal de Jonquière 2251, blv. Réné Lévesque Jonquière (Québec) G7S 5J1 |
Provincial : Le syndicat est considéré comme un organisme sans but lucratif (OSBL) et par conséquent, c’est le formulaire CO-17.SP qu’il faut compléter. Vous devez ensuite poster le tout accompagné des états financiers du syndicat à votre centre fiscal. Il y a également deux centres fiscaux au Québec et vous pouvez consulter le site web de Revenu Québec pour savoir lequel dessert votre région. Voici les adresses des 2 centres fiscaux possibles :
| Revenu Québec Casier postal 3000, Succ. Desjardins Montréal (Québec) H5B 1A4 |
OU | Revenu Québec 3800 rue de Marly Québec (Québec) G1X 4A5 |
Si vous ne vous sentez pas à l’aise pour faire ce travail, n’hésitez pas à communiquer avec l’équipe de SolutionCondo.com pour connaître nos tarifs pour effectuer vos déclarations d’impôt. Celle-ci seront faites dans les règles de l’art par un comptable agréé connaissant très bien le domaine de la copropriété.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Une société d'immeuble en copropriété à usage d'habitation qui a droit au statut d'organisation à but non lucratif, en vertu de l'alinéa 149(1)l) est exemptée de l'impôt de la partie I sur son revenu imposable, mais elle est tenue de produire le formulaire T1044, Déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif, avec sa déclaration de revenus T2