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Les copropriétés dégradés : une histoire française…et peut-être éventuellement québécoise
Le mode d’habitation en copropriété en France remonte à la fin des années 30′. Au Québec, l’engouement pour ce type d’habitation remonte à la fin des années 80′. En conséquence, les copropriétés québécoises sont bien plus jeunes que les copropriétés françaises. Toutefois, sont-elles nécessairement à l’abri d’une détérioration prématurée tant du bâti que de la qualité de vie que peut offrir ces propriétés privées.
Le quotidien français Le Monde a publié récemment un article relatant l’histoire d’une copropriété ayant très mal vieillie. Autant s’agissait-il d’un lieu d’envie lors de sa construction, autant aujourd’hui tous tentent de fuir cet endroit, mais en vain, car plus personne ne souhaite devenir propriétaire d’un condo dans un tel enfer.
En France, l’histoire des Tosolini n’est pas une histoire unique. Plusieurs copropriétés vieillissent très mal dû à l’absence de fonds de prévoyance suffisant pour les réparations majeures à faire. Au moment où les travaux majeurs sont requis, les cotisations spéciales importantes (dizaine de millier de $) demeurent impayées, faute de moyen des copropriétaires. Le syndicat n’est pas en mesure de récupérer les sommes impayées sans encourir des coûts juridiques substantiels et énormément de temps. Les travaux majeurs ne se font donc pas et la copropriété se détériore rapidement, abîmant du même coût le tissu social. Les chicanes prennent et la valeur de la copropriété est fortement réduite jusqu’à perdre la quasi-totalité de celle-ci.
Le Québec n’en est pas encore là. Par contre, il faut prendre conscience de l’importance de contribuer adéquatement au fonds de prévoyance pour éviter ce qui survient actuellement en France. En tant que gestionnaire de copropriété, je ne saurais vous inciter davantage à une gestion responsable de vos immeubles, car cela est certainement une excellente façon de maintenir la valeur de votre investissement immobilier. Pour vous donner une idée de la situation en France et de ce qu’il faut éviter au Québec, vous pouvez lire l’article Les otages du sixième étage. Comme on dit : « Un homme averti en vaut deux ».
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Vision durable pour nos condos
Je voulais vous faire part d’un article publié aujourd’hui dans La Presse où Me Yves Joli-Coeur, l’un des organiseurs du Salon de la copropriété 2009, explique l’importance de penser à moyen et long terme dans la gestion du patrimoine immobilier. Il mentionne dans cet article l’impact que cela peut avoir sur la valeur des condos des copropriétaires.
Il est également mentionné que la vision durable passe par des cotisations adéquates au fonds de prévoyance afin d’assurer la préservation future de l’immeuble pour ne pas faire assumer aux générations futures la remise en état des immeubles en copropriété. Par ailleurs, cela passe également par un programme d’entretien responsable qui peut éviter des réparations coûteuses par faute de vision à long terme.
Pour lire l’article complet écrit par Mme Carole Thibaudeau de La Presse.
Vous pourrez rencontre Me. Joli-Coeur lors du Salon de la copropriété qui se tiendra du 13 au 15 novembre au Palais des congrès de Montréal.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Pas d’argent dans le fonds de prévoyance : un effet de groupe
Combien faut-il cotiser au fonds de prévoyance ? Dans les fait, c’est toujours le moins possible, bien que ce ne devrait pas être le cas. Pour vous sensibiliser à l’importance d’un fonds de prévoyance suffisamment cotisé, voici une série de réponses que l’équipe de SolutionCondo.com entend fréquemment à la question initialement posée et une explication bien personnelle qui pourrait expliquer pourquoi les fonds de prévoyance de nos immeubles en copropriété sont si mal cotisés au Québec.
Un promoteur
« Le minimum pour respecter la loi, je veux que mes condos se vendent bien. »
Un copropriétaire
« Le moins possible, je ne veux pas que mes frais de condo augmentent. »
Un administrateur
« Mettez ce que vous voulez en autant que ça respecte la règle de 5% des charges communes, car je ne veux pas risquer d’engager ma responsabilité civile. »
Le Code civil du Québec
« Art. 1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.
Art. 1072. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. »
Mais pourquoi autant de réponses différentes ? Je vous répondrai que c’est une question d’intérêts divergents de la part des intervenants du milieu de la copropriété. Trop souvent, c’est la vision à court terme qui prime sur la vision à long terme.
Le promoteur
Il veut vendre ses condos rapidement. Les gens étant principalement de premiers acheteurs, il ne veut pas les effrayer avec des frais de condo trop élevé qui risquerait de les laisser penser qu’ils n’auraient pas les moyens de vivre dans un tel immeuble.
Le copropriétaire qui veut vendre à court terme
Il voudra habituellement des frais de condo bas, car ça ne le dérange pas que le fonds de prévoyance soit sous-cotisé, puisqu’il ne sera plus là le jour où les réparations vont se faire. De toute façon ce sera l’occupant suivant qui sera pris avec l’éventuelle cotisation spéciale qui viendra le jour où les réparations majeures seront à faire.
En plus, l’acheteur à qui il vendra son condo ne sera probablement pas au courant de l’importance du fonds de prévoyance et il ne le négociera même pas sur le prix de vente.
Le copropriétaire – premier acheteur
Il connait relativement peu le fonctionnement du fonds de prévoyance et il se ralliera habituellement à la majorité des autres copropriétaires lors de l’assemblée annuelle afin de ne pas faire de vague avec le voisinage.
Le copropriétaire serré financièrement
Le prix des condos ayant augmenté de façon substantielle dans les dernières années, plusieurs copropriétaires sont très endettés lorsqu’ils emménagent dans leur nouveau condo. Il arrive donc qu’ils ne souhaitent pas voir les frais de condo augmenter par risque de voir leur planification budgétaire déséquilibrée. Ils préfèrent donc repousser les cotisations au fonds de prévoyance à plus tard et s’en tenir au minimum requis par la loi qui est de 5%.
Le copropriétaire renseigné ou l’administrateur
Il comprend qu’il vaudrait mieux accumuler plus de 5% au fonds de prévoyance pour éviter des cotisations spéciales dans le futur et par principe d’équité entre les habitants successifs de l’immeuble. Par contre, devant tous les autres copropriétaires qui font valoir qu’ils veulent des frais de condo bas et ne voulant pas se mettre le voisinage à dos, il accepte de couper dans le fonds de prévoyance, car c’est la seule place où il est facile, voire possible, de couper.
En sommes, si les fonds de prévoyance sont autant sous-cotisés au Québec, c’est possiblement uniquement par manque de sensibilisation des copropriétaires. En effet, les assemblées des copropriétaires étant des réunions où tous les copropriétaires de l’immeuble sont rassemblés, « l’effet de groupe » entre en jeu et les personnes qui parlent le plus fort sont souvent celles qui sont écoutées et suivi au détriment de ceux qui sont mieux renseigné et plus prévoyant. C’est donc pour cette raison que l’équipe de SolutionCondo.com mise beaucoup sur le fait de fournir des explications claires et précises sur l’importance de bien gérer les immeubles en copropriété.
Il faudrait donc que plus de copropriétaires comprennent l’importance d’un fonds de prévoyance suffisant pour répondre aux réparations majeures à venir. Une chose est sûre, si le législateur québécois rendait obligatoire pour le syndicat de faire évaluer périodiquement le fonds de prévoyance, tel que cela est exigé en Ontario, chacun devrait mettre de côté ses intérêts personnels et se fier à un expert pour l’aider à déterminer combien cotiser annuellement au fonds de prévoyance. La pérennité à long terme des immeubles en copropriété québécois en serait très certainement améliorée.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com