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Le 1er juillet approche : déménagerez-vous cette année ?
Comme à chaque année, le 1er juillet sera une date fortement occupée pour des milliers de copropriétaires qui se préparent actuellement à déménager. Si c’est votre cas, pour éviter la perte de votre courrier, il vaut mieux commencer à faire ses changements d’adresse au moins 30 jours avant votre déménagement.
Faire suivre son courrier
En réalité, dans le brouhaha des boîtes, il est possible que vous n’ayez pas le temps de penser au changement d’adresse avant le déménagement. Il est également possible que vous soyez passablement occupé suite à votre déménagement. Vous n’aurez pas la tête à cela entre deux pots de peinture, des boîtes à défaire, des rideaux à installer, etc. Dans cette optique vous pourriez opter pour le service de redirection du courrier offert par Poste Canada.
Pour un faible montant, tout le courrier adressé à l’ancienne adresse sera ainsi livré à votre nouvelle demeure pendant une période de six mois à un an. Le service Réexpédiez mon courrier est accessible par Internet.
Pourquoi faut-il bien choisir les copropriétaires élus sur le conseil d’administration ?
Tous les immeubles en copropriété sont munis d’un organe de décision qui lui permet d’assurer l’entretien et la préservation de l’immeuble : le conseil d’administration. Les administrateurs qui sont élus sur le conseil d’administration seront les mandataires du syndicat, c’est-à-dire qu’ils prendront, au nom de tous les copropriétaires, les décisions nécessaires pour assumer le rôle du conseil d’administration. En fait, c’est sensiblement le même principe qu’en politique, lorsqu’il y a des élections et que les citoyens choisissent un premier ministre. Le premier ministre dirigera le pays ou la province selon le cas et décidera pour les citoyens, ce qui doit être fait pour la durée d’un mandat. Il vaut donc mieux choisir avec vigilance qui sera élue pour décider au nom de la collectivité.
Pour revenir au domaine de la copropriété, le mandat est d’une durée d’un an (renouvelable) et le nombre de personnes qui doivent siéger sur le conseil d’administration dépend de la déclaration de copropriété de votre immeuble. Durant la durée du mandat d’un an qui est remis aux administrateurs, les décisions se prennent à la majorité des voix des administrateurs, chacun d’entre eux ayant une voix. Il faut donc bien choisir ses administrateurs, car leurs décisions auront des conséquences directes sur la qualité de vie dans l’immeuble et sur le niveau des frais de condo.
Dans le domaine de la copropriété, comme dans celui de la politique, les sommes dépensées proviennent toujours de votre poche. En politique, un gouvernement haussera les impôts s’il manque d’argent, alors que dans le domaine de la copropriété, le conseil d’administration haussera les frais de condo s’il manque d’argent pour entretenir et préserver l’immeuble. Évidemment plus il y a de gens qui payent moins l’impact d’une mauvaise utilisation des fonds est importante. On comprendra donc qu’une mauvaise utilisation de l’argent que vous remettez au syndicat via vos frais de condo aura un impact important sur ce que vous devrez débourser dans le futur, car le nombre de personnes en cause dans un immeuble en copropriété est beaucoup plus restreint qu’à l’échelle d’une province ou d’un pays. En fait, dans la majorité des cas, pour éviter des frais de condo trop élevé et camoufler la mauvaise utilisation de votre argent, on négligera d’accumuler de l’argent dans le fonds de prévoyance, ce qui aura pour résultat des cotisations spéciales dans le futur lorsque des réparations seront à faire. Une chose est sûre, lorsqu’il y aura des travaux à faire l’argent proviendra toujours de votre poche, car les frais de condo sont la seule source de revenus du syndicat.
Il vaut donc mieux choisir de façon judicieuse les personnes qui assumeront le rôle d’administrateur du syndicat. Que vous fassiez une gestion autonome de votre syndicat ou qu’un gestionnaire externe s’en occupe pour vous, cette élection des administrateurs est primordiale. Même s’il y a un gestionnaire externe, celui-ci doit obtenir l’approbation du conseil d’administration avant d’engager des dépenses pour le compte du syndicat. La décision reviendra toujours aux administrateurs du syndicat et c’est pour cette raison qu’il est préférable qu’il y ait plus d’un copropriétaire élu à ce rôle. Le conseil d’administration pourra alors compter sur un bagage d’expérience plus grand et sur le jugement de plus d’une personne afin de prendre les bonnes décisions.
Les déclarations d’impôt en copropriété
Déjà qu’on déteste tous faire nos impôts personnels une fois par année, que maintenant je vous apprends que vous devez produire des déclarations d’impôt pour votre syndicat de copropriété. En effet, malgré le fait de faire une gestion autonome de votre syndicat, vous êtes tout de même soumis à cette règle, et ce, même si le but d’un syndicat de copropriété n’est pas de générer un excédent des revenus sur les dépenses. Par contre, vous verrez que ce n’est pas si compliqué que ça et que le fait de produire vos déclarations d’impôt peut éviter bien des soucis.
Pourquoi devez-vous produire les déclarations d’impôt de votre syndicat
En fait, si vous ne produisez pas les déclarations d’impôts, vous exposez votre syndicat à des recours de la part des ministères du Revenu, tant à Québec qu’à Ottawa.
Au niveau provincial, le ministère du Revenu du Québec pourrait utiliser l’article 95.1 pour vous exiger des sommes de façon arbitraire en fonction des montants qu’il estime justes. Ainsi, de par la nature d’un syndicat de copropriété, on peut espérer que la cotisation serait à 0$. Par contre, pourquoi s’exposer à un tel risque de cotisation estimative et mettre les finances de votre syndicat de copropriété en jeu?
Au niveau du gouvernement fédéral, les conséquences sont différentes. En effet, un syndicat qui ne produirait pas de déclaration d’impôt s’exposerait à une amende de 25$ par jour de retard (minimum 100$ et maximum 2500$ par déclaration non produite), et ce, même si normalement vous n’auriez rien à payer en terme d’impôt. Par contre, le gouvernement est plus tolérant à l’égard des syndicats de copropriété et pourrait annuler les pénalités (voir circulaire d’information IC07-1 sur le site web de l’agence du revenu du Canada : www.arc.gc.ca), mais encore une fois, je vous recommande de ne pas prendre de chance et de produire votre déclaration dans les délais.
Les délais
Votre syndicat de copropriété est considéré comme une entreprise aux fins fiscales. Par conséquent, vous avez un délai de 6 mois suivant la clôture de votre exercice financier pour produire vos déclarations d’impôt provinciale et fédérale.
Documents à compléter
Au Fédéral : Une société d’immeuble en copropriété à usage d’habitation a habituellement droit au statut d’organisation à but non lucratif, en vertu de l’alinéa 149(1)l) est exemptée de l’impôt de la partie I sur son revenu imposable, mais elle est tenue de produire le formulaire T1044, Déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif, avec sa déclaration de revenus T2. Il est par ailleurs possible de compléter une T2 abrégé au lieu d’une T2 régulière pour minimiser les documents à compléter. Les annexes 100, 125 et 141 devront également être complétés. Vous devez ensuite poster ces documents et une copie des états financiers du syndicat à votre centre fiscal. Il y a deux centres fiscaux au Québec et vous pouvez consulter le site web de l’ARC pour savoir lequel dessert votre région. Voici les adresses des 2 centres fiscaux possibles :
| Centre Fiscal Shawinigan Sud 4695, 12e Avenue Shawinigan (Québec) G9N 7S6 |
OU | Centre Fiscal de Jonquière 2251, blv. Réné Lévesque Jonquière (Québec) G7S 5J1 |
Provincial : Le syndicat est considéré comme un organisme sans but lucratif (OSBL) et par conséquent, c’est le formulaire CO-17.SP qu’il faut compléter. Vous devez ensuite poster le tout accompagné des états financiers du syndicat à votre centre fiscal. Il y a également deux centres fiscaux au Québec et vous pouvez consulter le site web de Revenu Québec pour savoir lequel dessert votre région. Voici les adresses des 2 centres fiscaux possibles :
| Revenu Québec Casier postal 3000, Succ. Desjardins Montréal (Québec) H5B 1A4 |
OU | Revenu Québec 3800 rue de Marly Québec (Québec) G1X 4A5 |
Si vous ne vous sentez pas à l’aise pour faire ce travail, n’hésitez pas à communiquer avec l’équipe de SolutionCondo.com pour connaître nos tarifs pour effectuer vos déclarations d’impôt. Celle-ci seront faites dans les règles de l’art par un comptable agréé connaissant très bien le domaine de la copropriété.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Une société d'immeuble en copropriété à usage d'habitation qui a droit au statut d'organisation à but non lucratif, en vertu de l'alinéa 149(1)l) est exemptée de l'impôt de la partie I sur son revenu imposable, mais elle est tenue de produire le formulaire T1044, Déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif, avec sa déclaration de revenus T2
La Gestion d’un Sinistre en Copropriété
Bien qu’on espère tous qu’un sinistre ne surviendra jamais dans notre copropriété, nous ne sommes jamais à l’abri d’un événement malencontreux. Il est donc primordial de savoir comment réagir afin de limiter au maximum les désagréments pour chacun et éviter les chicanes entre copropriétaires. J’ai donc tenté de faire un résumé des étapes du processus de gestion d’un sinistre. Il est important de noter qu’il peut y avoir des différences dans la réalité due aux différents assureurs et aux différentes déclarations de copropriété.
Déterminer ce qui est endommagé
Ce qui est couvert par la police du syndicat de copropriété : tout ce qui fait partie de l’immeuble tel qu’il a été construit et qui a été endommagé par le sinistre. Cela inclut les murs, les plafonds, les cages d’escaliers, etc.
Ce qui est couvert par la police de copropriétaire occupant : tous vos biens, meubles et vos améliorations locatives qui ont été endommagés par le sinistre. Il est aussi possible que votre police d’assurance inclut les extra de votre condo, mais cela dépend des assureurs.
Faire la/les réclamation(s) auprès des assureurs
La dénonciation du sinistre auprès des assureurs doit se faire le plus rapidement possible, c’est-à-dire, dès que le sinistre est constaté. Chaque copropriétaire qui est touché par le sinistre contactera son assureur afin d’y annoncer qu’il y a eu un sinistre. Le syndicat sera pour sa part chargé de contacter l’assureur de la copropriété.
Droit de poursuivre le responsable
La personne qui est trouvée responsable du sinistre devra assumer la franchise de la police d’assurance du syndicat et celle des autres copropriétaires touchés par le sinistre. Le syndicat pourrait aussi ajouter tous les autres frais non couverts par sa police d’assurance (ex : heures supplémentaires du concierge, etc.).
Si l’assureur du copropriétaire responsable du sinistre refuse d’effectuer le paiement, le syndicat pourra poursuivre le copropriétaire responsable devant la Cours des petites créances pour une réclamation en responsabilité civile.
Paiement de l’indemnité au syndicat
Le paiement au syndicat sera fait par le biais d’un fiduciaire aux assurances qui s’assurera que l’argent est vraiment utilisé pour faire les travaux. Le fiduciaire sera dans bien des cas un notaire, mais la responsabilité de reconstruire ou de remplacer le bien assuré appartiendra au syndicat.
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