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La loi sur la sécurité des ascenseurs et autres appareils élévateurs
Au sens de cette loi, les immeubles en copropriété divise demeurent à caractère privé. Cependant, la Régie du bâtiment (RBQ) a tout de même un droit de prélever chaque année une taxe pour chaque appareil élévateur situé dans des immeubles de plus de trois (3) étages et d’au moins neuf (9) unités d’habitation. Par ailleurs, la Régie enverra habituellement un inspecteur pour vérifier chacun des appareils élévateurs, soit à la demande du syndicat ou sur plainte reçue d’un copropriétaire ou de l’entreprise responsable de l’entretien si ceux-ci croient que les décisions du syndicat peuvent mettre en péril la sécurité des installations.
Il est à noter que pour respecter l’obligation d’entretien des ascenseurs, il est préférable de signer un contrat d’entretien avec une firme spécialisée. Ce n’est cependant pas une obligation d’avoir un tel contrat, mais cela limite les recours contre le syndicat en cas d’incident.
Voici ce que la loi oblige :
- Qu’un programme d’entretien soit établi pour chaque appareil de levage
- Un ascenseur ou un autre appareil élévateur doit être utilisé pour les fins pour lesquelles il a été conçu
- Il doit être maintenu en bon état de fonctionnement et de sécurité.
- Tout correctif nécessaire, à la suite notamment d’usage intensif, d’usure, de vétusté ou de modifications, il s’est créé des conditions de fonctionnement dangereuses. Les correctifs nécessaires doivent être apportés immédiatement selon leur gravité, et ce, avant la prochaine visite de vérification.
- À partir du 1er janvier 2006, il doit y avoir dans le local des machines, pour chaque appareil, un registre dans lequel doivent être consignées toutes les informations relatives aux réparations ou à l’entretien de l’appareil ainsi qu’un schéma de câblage à jour.
Ainsi, afin de déceler les réparations à faire tout au long de l’année (s’il y a lieu), il est nécessaire de faire faire des inspections périodiques des installations. Sachez que le nombre d’inspections à faire chaque année n’est pas précisé clairement dans la loi. C’est une question sur laquelle les administrateurs du syndicat devront se pencher à la lumière, entre autres, de la qualité et de l’état général de l’équipement, du degré d’utilisation ou encore des instructions du fabricant ou d’un ingénieur. Votre compagnie d’entretien pourra conseiller votre syndicat à l’effet du nombre d’inspection à privilégier par année afin d’être en mesure de déceler d’éventuelles réparations à faire.
Les plans de garantie : un gage de tranquillité d’esprit ?
Il existe trois plans de garantie des maisons neuves au Québec, soit : la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ, la Garantie des Maîtres Bâtisseurs et la Garantie Qualité Habitation. Pour chaque nouvelle construction résidentielle, le promoteur doit obligatoirement inscrire l’immeuble à l’un ou l’autre de ces trois plans de garantie, et ce, depuis 1999.
Mais ces plans de garantie vous protègent-t-ils vraiment ? Certainement, ces plans de garantie sont là pour vous protéger contre les vices ou malfaçons, les vices cachés et les vices de conception, de construction ou de réalisation ainsi que les vices du sol. Par contre, il vaut mieux être plus prudent que trop peu, car le jour où vous êtes pris avec des problématiques à faire corriger, il peut être fastidieux et coûteux de faire corriger la situation si les délais et la procédure de réclamation n’ont pas été respectés.
Voici quelques conseils qui vous permettront de faciliter la résolution des problématiques de construction que vous pourriez rencontrer :
1- Être accompagné d’un professionnel du bâtiment lors de la réception de votre unité de condo afin de faire une liste complète des éléments qui seront à parachever ou à corriger par le promoteur. Le fait d’être accompagné par quelqu’un qui s’y connaît dans le domaine permet de voir des problématiques qui ne seraient pas vues autrement. Par ailleurs, ces personnes ont un regard objectif sur ce qu’ils voient lors de la visite et ne sont nullement émotionnels, car il ne s’agit de leur future demeure. Par ailleurs, comme ils sont habitués à faire de telles visites, ils respectent une routine d’inspection qui leur permet de ne pas manquer de détails et de tester certaines composantes importantes de votre propriété (ex. : système d’alarme, échangeur d’air, air conditionné, foyer, fenêtre, bain, douche, etc.). Ils pourront également vous donner des conseils qui vous seront utiles dans l’entretien de votre propriété. C’est donc un bon investissement qui vous permet de prévenir des réclamations futures auprès de l’APCHQ, car tout ce qui sera écrit sur la liste de parachèvement sera automatiquement communiqué au promoteur et à l’administrateur du plan de Garantie. Par ailleurs, le promoteur ayant également vu la situation lors de la visite ne pourra pas mentionner que vous avez endommagé un élément par négligence pendant que vous habitiez votre condo, car vous n’y résidez pas encore. Il sera donc beaucoup plus facile et rapide de lui faire corriger la situation.
2- Signifier, à l’intérieur d’un délai de 6 mois, par courrier recommandé au promoteur, une situation que vous avez notée et qui, selon vous, devrait être corrigée. Envoyer également une copie de cette lettre à l’administrateur de votre Garantie (APCHQ, Maîtres Bâtisseurs ou Qualité Habitation) et ce, même si vous n’ouvrez pas immédiatement un dossier de réclamation auprès du programme de Garantie. Le fait de signifier par écrit la situation vous permet d’avoir une preuve écrite et datée que la situation a été signalée rapidement lorsqu’elle a été constatée.
3- Si vous négociez avec le promoteur pour qu’il vienne faire les réparations souhaitées et que vous croyez que ces travaux devraient être couverts par votre plan de Garantie, il est important de tout de même signifier le travail à faire par courrier recommandé au promoteur avec une copie de la lettre envoyée à l’administrateur de votre Garantie. Cette étape peut paraître superflue, mais certains promoteurs font traîner les réparations afin de faire écouler les délais du plan de Garantie. Le fait que la situation ait été signifiée de façon formelle vous assurera que vous conservez la validité de votre garantie dans le cas où vous n’arriveriez pas à vous entendre avec le promoteur. Si vous ne le faites pas, le promoteur pourrait alléguer que vous avez découvert la situation problématique depuis plus de 6 mois et que vous avez laissé traîner les choses. Il pourrait ainsi ne pas avoir à exécuter les travaux, car la Garantie ne vous couvrira pas non plus puisque vous n’aurez pas respecté les délais de dénonciation.
4- Ne pas hésiter à ouvrir un dossier auprès du plan de Garantie qui couvre votre propriété, car les frais vous seront remboursés si l’administrateur du plan de Garantie reconnaît qu’au moins un des éléments problématiques signifiés dans votre réclamation doit être corrigé. Le fait d’envoyer une copie de la lettre recommandée que vous avez envoyée à votre promoteur à l’administrateur du plan de garantie ne signifie pas l’ouverture d’un dossier de réclamation auprès du plan de Garantie. Par conséquent, lorsque vous souhaitez ouvrir un dossier de réclamation relativement à votre plan de Garantie pour des éléments que vous avez préalablement signifiés au promoteur, il est préférable d’inscrire toutes les problématiques connues à ce moment. Cela ne vous empêchera pas d’ouvrir une nouvelle réclamation par la suite, si d’autres problématiques survenaient dans le futur (ex. : Vice caché, malfaçon, etc.).
En somme, mon meilleur conseil est de toujours faire vos démarches par écrit de façon à avoir une preuve de ce qui a été dit et fait. Cela facilitera grandement vos démarches pour faire respecter vos droits et vous fera économiser beaucoup de temps. En effet, comme le dit si bien le proverbe : » les paroles s’envolent, les écrits restent ».