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Responsabilité civile et assurance : administrateurs, êtes-vous à risque ?
Je profite de l’occasion pour vous souhaiter une excellente année 2010. En ce retour des fêtes où vous êtes tous reposés, je souhaite aborder un sujet chaud qui met à risque bien des administrateurs de copropriété sans que ceux-ci en soient conscients : La détermination de la valeur assurable pour la police d’assurance qui est contractée par le syndicat de copropriété.
Qu’est-ce qui doit être assuré
Le syndicat est responsable d’assurer les parties communes ainsi que la finition de base des parties privatives, ce qui exclus donc tout améliorations qui auraient pu être apportées par un copropriétaire. Ce dernier est responsable d’assurer ses améliorations ainsi que ses effets personnels. Par ailleurs, l’autre point crucial est de savoir si l’immeuble doit être assuré pour sa valeur à neuf, ce qui est habituellement le cas selon les déclarations de copropriété. C’est ce dernier point qui est habituellement problématique, car comment déterminer correctement cette valeur assurable ? De plus, quel est l’impact si cette valeur n’est pas déterminée correctement ?
Scénarios où vous êtes peut-être à risque
- Le syndicat ne détient par de police d’assurance sur l’immeuble en copropriété ;
- La valeur assurable a été déterminée par le promoteur lors de la construction de l’immeuble et n’a jamais été revue par un expert ;
- Une évaluation de la valeur de reconstruction a été faite il y a de nombreuses années et n’a jamais été revue par un expert ;
- Le syndicat n’assure pas l’immeuble en conformité avec ce qui est indiqué dans la déclaration de copropriété ;
- etc.
Les risques que le syndicat soit mal assuré
Si la police d’assurance d’un syndicat ne couvre pas correctement la valeur d’un immeuble et qu’un sinistre grave survenait, les administrateurs seraient tenus responsables du manque d’assurance et les assureurs individuels des copropriétaires qui devraient assumer le manque d’assurance du syndicat pourraient (et le feront sans doute) prendre des mesures à l’encontre des administrateurs afin de récupérer leurs pertes. Évidemment, la police d’assurance contractée par le syndicat couvrait sans doute la responsabilité civile des administrateurs (habituellement jusqu’à concurrence de 1 ou 2 millions de dollars), mais cela sera-t-il suffisant pour compenser le manque de couverture d’assurance qu’avait le syndicat ? Dans le cas où la réponse à cette question est NON, les administrateurs sont effectivement très vulnérables. Jusqu’où iront les assureurs individuels des copropriétaires pour récupérer l’insuffisance d’assurance du syndicat ? Jusqu’à la mise en faillite des administrateurs ? Ne prenez donc pas cette chance !
Comment bien faire les choses ?
L’idéal pour les administrateurs est de décharger leur responsabilité civile sur un professionnel qui se chargera d’établir la valeur de reconstruction de votre immeuble. Lorsque je parle de spécialiste, il ne s’agit pas de votre courtier d’assurance, car ce dernier ne vous fournira pas de rapport d’expert sur lequel baser votre jugement. Il pourra vous guider de bonne foi, mais vous n’aurez pas de recours contre lui s’il se trompe dans ses conseils. Il faut plutôt avoir recours à un évaluateur agréé qui se chargera d’évaluer la valeur de reconstruction de l’immeuble et vous fournira un rapport écrit et signé qui fait foi de son évaluation en tant que professionnel. Ainsi, en cas de sinistre important, si la compagnie d’assurance conteste la valeur assurable, c’est contre l’expert embauché par le syndicat qu’ils prendront leurs recours et non pas contre les administrateurs du syndicat. En effet, les administrateurs auront alors agit de bonne foi et de façon diligente en embauchant un expert, leur devoir aura donc été accompli correctement et leur responsabilité civile pourrait difficilement être prise à parti.
Attention cependant, car les évaluateurs agréés font également des évaluations pour fin de financement où ils évaluent la valeur marchande d’un immeuble, ce qui est bien différent de la valeur de reconstruction qui tient compte du coût des matériaux et de la main d’oeuvre ainsi que de plusieurs autres éléments qui auront une influence sur la valeur totale qui sera déterminée. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’évaluation pour fin d’assurance doit être revue périodiquement afin de mettre à jour les hypothèses prises initialement, car l’évolution des coûts dans le marché de la construction peut être bien différente de l’évolution de l’inflation en général (IPC).
Si votre syndicat de copropriété est géré par l’un des gestionnaires de condo de SolutionCondo.com, n’hésitez pas à lui demander conseil, car notre expertise en gestion des assurances de copropriété peut vous éviter bien des soucis.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
La rémunération des administrateurs
Les gens sont toujours curieux de savoir si les copropriétaires sur le conseil d’administration devraient ou non être rémunérés. Bien souvent pour ne pas paraître opportuniste, les copropriétaires qui se proposent à assumer ce rôle choisissent de le faire bénévolement. Mais est-ce une décision judicieuse pour l’avenir de la copropriété ? Voici le point de vue de l’équipe de SolutionCondo.com à ce sujet.
Il y a plusieurs avantages à rémunérer de façon raisonnable les administrateurs de votre syndicat. Voici 2 de ces avantages :
1- Équité pour le temps investi dans l’entretien et la préservation de l’immeuble
2- Facilité à recruter des copropriétaires souhaitant assumer ce poste
Tout d’abord, le fait de rémunérer les administrateurs du syndicat permet de reconnaître le travail supplémentaire que ceux-ci font par rapport aux autres copropriétaires. Évidemment, lorsqu’une copropriété est en place, la gestion consiste entre autres en des efforts de coordination entre divers intervenants qui s’occuperont d’entretenir et réparer l’immeuble au besoin, de prévoir le budget et par conséquent les frais de condo, de préparer les états financiers, d’organiser annuellement l’assemblée des copropriétaires, etc. Lorsqu’on a un bon outil de gestion tel le logiciel web de SolutionCondo.com, il est possible de permettre aux administrateurs de se partager ces tâches afin que la gestion autonome soit moins exigeante en terme de temps pour ceux qui s’impliquent dans le conseil d’administration. Toutefois, il demeure que les copropriétaires devront tout de même investir un peu de leur temps personnel pour faire la gestion de l’immeuble. Le fait de les rémunérer, ne serait-ce que de façon symbolique, permet de leur signifier, par un geste concret, la reconnaissance des autres copropriétaires.
De plus, lorsqu’on y pense bien, si chaque copropriétaire s’impliquait, à tour de rôle dans le conseil d’administration, l’effet de rémunérer les copropriétaires élus sur le conseil serait quasi-nul, car cette dépense est payée via les frais de condo des copropriétaires.
Finalement, le fait de rémunérer le travail accompli par les copropriétaires sur le conseil d’administration permet d’inciter les gens à s’impliquer. En effet, lorsque la tâche d’administration du syndicat résulte du bénévolat pur et simple, si c’est toujours les mêmes personnes qui s’impliquent, au bout d’un temps elles pourraient avoir l’impression que les autres copropriétaires profitent de leur générosité. C’est ainsi que bien des copropriétés voient des gens très qualifiés pour le poste d’administrateur se désintéresser de ce qui se passe dans l’immeuble. Ceux-ci se disent : « Je paye mes frais de condo comme tout le monde, pourquoi je ne pourrais pas en profiter comme tout le monde ». Une petite rémunération leur permettrait de ne plus voir leur travail totalement comme du bénévolat.
Évidemment, il faut faire une différence entre les administrateurs qui sont dans un immeuble géré par un gestionnaire professionnel et ceux qui font une gestion autonome de leur immeuble. En fait, les administrateurs faisant une gestion autonome devront investir plus de leur temps que ceux qui embauchent les services d’un gestionnaire professionnel pour s’assurer que l’immeuble soit bien entretenu et se conformer aux obligations qu’exige la bonne gestion d’un immeuble. Par conséquent, il est certain que ce facteur doit être pris en compte dans la rémunération qui est accordé aux administrateurs.
De plus, il est fort à parier que le fait d’avoir des personnes faisant la gestion à l’interne plutôt que d’avoir recours au service d’un gestionnaire professionnel permet de faire économiser suffisamment d’argent à la copropriété pour assumer une telle rémunération.