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L’importance de faire respecter les règlements

Vendredi, 10 juin 2011 @ 01:06
Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A

Les règlements inscrits dans la déclaration de copropriété visent à encadrer la vie des copropriétaires pour s’assurer que les agissements des uns n’empiètent pas  sur le droit de jouissance des autres et vice versa. En fait, ce sont des règles de bon voisinage qui sont établies en vue de maintenir l’harmonie au sein de la copropriété.  Les gestionnaires professionnels de SolutionCondo.com sont catégoriques à ce sujet : il est indispensable en copropriété de faire respecter la déclaration de copropriété, mais également de maintenir l’harmonie au sein de l’immeuble.  Il en va de la qualité de vie des copropriétaires.

La différence entre des règles informelles de bon voisinage auxquelles devraient se soumettre un propriétaire de maison unifamiliale par exemple versus les règlements inscrits dans la déclaration de copropriété est simplement que le copropriétaire est forcé de respecter ces règlements et ne peut (devrait) pas faire à sa tête et contrevenir à ces règles sous peine de s’exposer à des procédures judiciaires qui pourraient être intentées contre lui par le syndicat.

Par contre, comme pour tous règlements, il y a toujours des contrevenants qui ne veulent pas s’y soumettre.  Vous avez peut-être déjà entendu des phrases telles : « poursuivez-moi si vous n’êtes pas content » ou « je suis chez-moi, j’ai le droit de faire ce que je veux ». Parfois ces gens agissent de cette façon délibérément, alors que d’autres fois, c’est tout simplement par ignorance du fonctionnement d’une copropriété.  Il est donc important pour le conseil d’administration d’être diplomatique dans la résolution d’une infraction à un règlement. Par contre, notez bien qu’il est primordial pour le conseil d’administration d’agir pour faire rectifier la situation rapidement.  L’idéal est de dénoncer le non-respect du règlement par écrit au copropriétaire fautif, de lui indiquer le règlement auquel il contrevient et de lui laisser un délai raisonnable pour corriger la situation.

Bien que le fait d’agir à l’encontre du copropriétaire contrevenant nécessite du travail supplémentaire pour le conseil d’administration ou le gestionnaire, il est crucial de le faire pour démontrer que le non-respect de la déclaration de copropriété ne sera pas toléré. Il est important de montrer aux copropriétaires que la déclaration de copropriété doit être respectée sous peine de s’exposer à des sanctions (le règlement d’immeuble pourrait imputer des amendes par exemple en cas d’infraction d’un règlement). En effet, le fait que le syndicat prenne action en temps opportun (c’est-à-dire dès qu’il découvre une situation fautive) créera un climat dans l’immeuble où chacun saura qu’il doit prendre au sérieux les règles établies en vu de respecter les autres.

Mais comment créer un climat de respect des règlements ? Il faut tout simplement agir dès qu’un règlement n’est pas respecté et ce, peu important la gravité de la situation. Par exemple, si le règlement de l’immeuble stipule qu’il ne doit pas y avoir d’auvent sur les balcons, il faudra que le conseil d’administration avertisse promptement toute personne  qui a installé un auvent sur son balcon qu’il doit l’enlever et qu’il doit réparer, à ses frais, tout dommage causé à l’immeuble par l’installation de cet auvent.  Un autre exemple fréquent dans les déclarations de copropriété est de ne pas encombrer les lieux communs. Par conséquent, si des copropriétaires laissent leurs bottes dans un corridor commun ou s’ils installent des crochets pour y mettre leurs manteaux, ils doivent être avertis sans délai qu’ils contreviennent au règlement et qu’ils doivent rectifier la situation.

Bien que les exemples précédents peuvent vous sembler anodins et sans importance, il ne faut pas oublier que l’idée derrière les règlements est de maintenir l’harmonie dans l’immeuble. Ainsi, le fait de les faire respecter pourrait éviter qu’à la longue des abus surviennent. En effet, il deviendra plus litigieux à long terme de dire à un copropriétaire qu’il ne peut pas laisser la poussette de son enfant dans le corridor, car cela encombre le passage et pourrait être dangereux en cas d’incendie s’il a été permis pendant longtemps à d’autres copropriétaires de laisser leurs chaussures dans le corridor. Je peux déjà entendre les répliques du copropriétaire ayant la poussette qui vous dira « pourquoi lui a le droit d’encombrer le corridor et pas moi ».

Par ailleurs, le but de faire respecter les règlements de l’immeuble en tout temps permet également d’éviter que le non-respect des règles devienne pratique courante et que des situations ayant des conséquences plus importantes ne se produisent. Par exemple, dans un immeuble où le plancher de bois franc est interdit, un copropriétaire y songera sans doute à deux fois avant d’en faire installer malgré tout, s’il sait que le conseil d’administration fera respecter les droits du syndicat et qu’il devra le faire enlever, à ses frais. Par contre, s’il croit que le syndicat n’agira pas, il pourrait décider de tout de même faire installer le plancher désiré. Le syndicat sera alors dans de beaux draps lorsque les voisins commenceront à se plaindre de bruits importants causé par le fameux plancher.

En conclusion, il est essentiel d’instaurer au sein de l’immeuble un climat où les infractions à la déclaration de copropriété sont dénoncées et corrigées rapidement pour éviter de miner les relations entre copropriétaires et éviter que chacun fasse comme bon lui semble, sans égard aux autres copropriétaires.

photo-eliseElise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com

11 Responses to “L’importance de faire respecter les règlements”

  1. Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A dit :

    Bonjour,

    La manière la plus économique de régler cette situation est d’imposer des amendes (si vous avez un tel règlement dans votre déclaration de copropriété, sinon il faut en faire adopter un) pour infraction à la déclaration de copropriété. L’amende doit être raisonnable et peut être formulée sur une base journalière (ex: 25 $ / jour) pour des situation d’infraction continue.

    Si vous devez adopter un tel règlement parce que votre déclaration n’en contient pas un, vous pourriez vous adresser à un avocat afin d’être bien certain de formuler votre règlement correctement. Sinon, si vous avez des amis en copropriété, vous pouvez regarder dans leur déclaration de copropriété, car plusieurs déclarations récentes comprennent par défaut de tel règlement. L’adoption d’un tel règlement doit se faire par l’assemblée des copropriétaires.

    Une fois le règlement correctement adopté par l’assemblée, vous pouvez envoyer une mise en demeure au fautif en lui indiquant que vous appliquerez le règlement d’immeuble sur les animaux et que les amendes lui seront imposées.

    S’il ne paye pas ses amendes et ne veut pas se départir de ses rats, vous pourriez ensuite ouvrir un dossier à la cours des petites créances afin de afin d’expliquer la situation au juge et la situation et le forcer à payer ses amendes. Il est plutôt certain que si le juge le condamne à payer les amendes, qu’il quittera votre immeuble puisque cela sera trop onéreux pour lui de payer lesdites amendes pour conserver ses rats.

    D’autres avenues sont sans doute également possible si vous êtes plus pressé par le temps, mais celles-ci seront plus dispendieuses. N’hésitez pas à consulter votre avocat pour connaître toutes les options qui s’offre à vous.

    Cordialement,

    Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A

  2. Camil Poirier dit :

    Bonjour, je suis un des administrateur d’un immeuble de condos, nous avons des reglements ,dont un qui interdit les animaus de toutes sorte, alors dernierement nous avons decouvert qu’un des proprietaire gardait chez lui 11 rats matures (males et femelles) nous lui avons parlé et demandé de se départir des rats dans le plus bref delai, se qu’il refuse. AIDEZ MOI

    merci

  3. Elise Beauchesne, CA, Adm.A dit :

    I agree with your comment. The rules have to be done carefully. As well, there is some thing that need higher majority to modify. As such, a condo association could not rule easily that dogs are not allowed in the condo. Such modification to the declaration of co-ownership would need the agreement of almost all co-owners and need to be done by a notary once adopted.

  4. Richard J. dit :

    It is clear there need to be some rules and regulations. It is also clear the majority respect the just rules and regulations in any society. These form the basis of our social order. But it also should be understood that rules and regulations should be created in a just and fair manner, not simply because someone woke up one morning and had some time on their hands.

    It is clear the majority follow prescribed rules with the odd extreme case.

    There should be a cautionary note here in that the rules are to ensure a quiet and relaxed living space. The rules are not intended to persecute a person because they choose to follow a lifestyle that others do not agree with or do not understand.

    Thus a dog owner has the same and equal rights as any other citizen. Should the condo association wish to limit a person’s right to own a dog after that person has taken residence, or should the association begin telling a person what he can and cannot do in his own living space, there would be legal and financial implications and repercussions. Infringe on a person civil liberties is a serious matter and indicates a lack of respect for other people.

    Before coming to any judgement, one should consider how the actions of the other person interact with your personal space. At that point you will be surprised to find that they do not in fact affect you. You may pass them on the path, in the hall etc once or twice a year. You may see them making use of the gardens more often that you, which incidentally they also pay a condo fee for and have equal rights of use.

    These are simple questions to ask yourself before passing a judgement and rulings that will impact the lives of other individuals.

  5. Nicole Tremblay dit :

    Nous étions avec un gestionnaire depuis 5 ans et dernièrement pour des travaux majeures il nous demandait qu une seule soumission.Alors après discution le conseil d’administration dont je fais parti nous avons fait des démarches pour trouver des soumissionnaires d asphalte…résultat 3,100.$de moins pour le même travail.
    Monsieur (notre gérant )insulté nous a ait savoir qu il nous quittais.

    Alors nous cherchons une firme qui respecterais leur contrat.
    12 co-proriétaires

  6. Cedric Deschamps, Ing. jr. dit :

    Bonjour Monsieur Dufour,

    Effectivement, le travail d’administrateur de copropriété peut s’avérer une tâche ardue. Il faut savoir agir avec fermeté et uniformité. Dans les cas de bruit, il est toujours possible de faire voter des règlements encadrant le bruit entre certaines heures afin d’éviter les abus et le plus important, y associer des pénalités monétaires en cas de non-respect des règlements. Par la suite, si le copropriétaire ne paie pas les pénalités, il y a des moyens légaux pour le forcer à payer (hypothèque légale, petites créances). Ces processus sont souvent longs, mais il n’y a rien de mieux qu’une amende pour faire changer son comportement.

    Combien de nous respecterait les limites de vitesse si nous savions tous qu’il ne pourrait pas y avoir de conséquences monétaires à se faire prendre par la police?

    Cédric

  7. Michel Dufour dit :

    Nous nous sommes battus durant plusieurs années contre une propriétaire qui ne voulait pas respecté notre déclaration de condo,chien,jeunes enfants,bruits de toute sorte et violence conjugale etc… comme résultat elle a déménagé et elle traine les administrateur du syndicat au Petite Créance pour le montant maximum….c’est très intéressant l’administration de condo…..
    je songe a vendre….

  8. Paul Roux dit :

    Moi qui vis dans des copropriétés depuis 25 ans, je suis tout à fait d’accord pour que l’on fasse respecter nos règlements. C’est la qualité de notre vie commune qui en dépend. Au passage, très bon article, nuancé et clair.

  9. Pierre Vaillancourt dit :

    Intéressant. Dans le cas où les copropriétaires ont voté un règlement interdisant les animaux dans le condo (espaces privés et communs) à une époque où personne n’avait d’animaux et donc le règlement non préjudiciable à personne. Puis qu’un copropriétaire à déroger avec un chat pendant 11 ans, qu’un autre s’est ajouté avec un chien, et que le problème continue à s’aggraver, quels moyens légaux ont-ils ceux qui recherchaient comme qualité de vie l’absence d’animaux dans leur condo pour faire valoir leur droit sur le plan légal. Y a-t-il préjudice causé aux autres copropriétaires quand un copropriétaire déroge à un règlement voté en assemblée règlement qui interdit les animaux dans le condo et à part des pouvoirs de persuasion ou de représentation y a-t-il des pouvoirs légaux?

  10. Sandro dit :

    Bonjour,

    Il est mentionne que « le reglement d’immeuble pourrait imputer des amendes ».
    Cela me surprend et ne me parait pas tres legale, le conseil d’administration pourrait agir a la place d’un juge ou d’un policier?

    Pourriez vous m’eclairer sur ce point et me transmettre d’eventuels artciles juridiques (code civil, regie du logement) qui supporte ce point, ainsi que les eventuelles procedures qui suivent si le prorietaire refuse de payer ces amendes.

    Tres bon article sinon.

  11. Elise Beauchesne, CA dit :

    Thank you John for you input. Don’t hesitate to ask if you have any questions or if you wish to suggest a subject to be discussed, as our subjects are mostly derived from our experiences dealing with our client.

    Regards, team SolutionCondo

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