Articles en archive pour juin 2011
Est-ce que l’on identifie votre chien par son ADN dans votre syndicat?
Aujourd’hui, je suis tombé sur cet article en français et celui-ci en anglais qui relatent qu’une association de condo en Floride a décidé de prendre les grands moyens pour enrayer les chiens malpropres dans leur complexe : identifier tous les chiens par leur ADN et tester les excréments pour identifier les chiens qui les ont produits.
Calcul des frais de condo
Plusieurs d’entre vous faites partie de syndicat dont l’exercice financier se termine le 30 juin. Par conséquent, vous serez bientôt à discuter du prochain budget avec votre conseil d’administration. Une fois le budget établi, il faut le répartir entre tous les copropriétaires. De par les mandats que nous effectuons chez SolutionCondo, je réalise que de nombreuses copropriétés répartissent mal le budget. Cette mauvaise répartition peut d’ailleurs être la source de litiges importants au sein des copropriétés et miner les relations entre les copropriétaires.
Les erreurs typiques
Une des erreurs les plus fréquentes est de diviser les frais de condo par le nombre d’unités. Vous êtes 5 condos, on divise le budget total par 5 et chacun paie sa part. Cette méthode de calcul est erronée tant pour le budget régulier que pour les répartitions des cotisations spéciales, lesquelles devraient se répartir de la même façon qu’un budget annuel régulier, soit en tenant compte des quotes-part, des partie communes et des parties communes à usage restreint (voir les explications présentées ci-après).
Une autre erreur typique est de suivre la répartition établie par le promoteur. Il faut garder à l’esprit que les promoteurs sont des experts de la construction, pas de la gestion de copropriété. Par conséquent, si votre immeuble n’a jamais eu de gestionnaire externe pour réviser les calculs du promoteur, il est possible que la répartition soit inexacte. Il arrive souvent que le promoteur ait fait un calcul de X $ / pi2 pour donner une information indicative sur les frais de condo mensuels que peuvent s’attendre à payer les copropriétaires lorsqu’il achète leur condo. Cependant, ce X $ / pi2 est seulement fourni à titre indicatif et lorsque la copropriété sera créée, il faudra que la répartition soit faite en fonction des quotes-parts précisées dans la déclaration de copropriété.
La répartition pour les parties communes
Dans le cas des parties communes de votre copropriété, la répartition des coûts doit se faire en fonction des quotes-parts précisées dans la déclaration de copropriété. Dans toutes les déclarations de copropriété, dans la première partie du document, il y a un tableau qui détaille la quote-part associée à chacun des condos et chacun des stationnements (s’ils sont cadastrés). Vous devez alors cumuler toutes les composantes dont une personne est propriétaire (ex : condo et stationnement(s)) et multiplier la quote-part totale établie par le budget total puis diviser par 12 pour connaître le frais de condo mensuel.
La répartition pour les parties communes à usage restreint
Dans certaines copropriétés, il y a des composantes de l’immeuble qui sont à l’usage exclusif de certaines personnes. Par conséquent, il faut isoler les coûts associés à ces parties communes à usage restreints et les répartir uniquement pour les personnes qui en ont le bénéfice. Par exemple, dans un projet, où il y a des unités résidentielles et commerciales, il est établi que l’ascenseur qui dessert les unités résidentielles est une partie commune à usage restreint au bénéfice des unités résidentielles puisque les unités commerciales n’auront jamais à entrer dans l’immeuble résidentiel, puisqu’ils ont leur propre porte d’accès donnant sur la rue. Par conséquent, si sur un budget total de 25 000 $, le coût associé à l’entretien des ascenseurs est de 2500 $ par année, la répartition sera comme suit :
- Budget réparti sur l’ensemble des unités (résidentielles et commerciales) : 22 500 $
- Budget réparti sur les unités résidentielles seulement : 2500 $
Il conviendra ensuite d’établir un mode de répartition équitable entre les personnes qui ont le bénéfice d’un type de parties communes à usage restreint. Ce mode de répartition (clé de répartition) remplacera alors les quotes-parts établies dans la déclaration de copropriété pour répartir les dépenses associées à ladite partie commune à usage restreint.
Un exemple concret de l’élaboration d’une clé de répartition et la répartition des coûts d’un type de parties communes à usage restreint
Lorsque les stationnements ne sont pas cadastrés, il n’y a pas de quote-part d’associée à chacun des stationnements. Par conséquent, si on faisait uniquement une répartition en fonction des quotes-parts, ce serait donc dire que deux personnes ayant des condos de 1000 pi2 chacun, mais l’une ayant 3 stationnements dans la copropriété et l’autre seulement 1, paieraient des frais de condo identiques. Ce mode de répartition serait injuste puisque l’entretien des stationnements implique des charges pour la copropriété.
En conséquence, dans ce type de situation, la plupart des déclarations de copropriété établiront que les stationnements sont des parties communes à usage restreint et par conséquent, il est possible d’établir un mode de répartition (clé de répartition) plus juste entre les différents copropriétaires. La clé de répartition doit refléter les bénéfices retirés par chacun des utilisateurs. Par conséquent, si on tente d’établir une clé de répartition pour un immeuble de 5 condos qui a 10 stationnements, le calcul de la clé de répartition pour les stationnements se ferait comme comme suit :
Cependant, une fois la clé de répartition établie, il faut isoler les coûts qu’entraînent la présence de ces stationnements. Par exemple, s’il s’agit de stationnement extérieur, les coûts peuvent être des coûts de déneigement, d’asphaltage, etc. alors que s’il s’agit de stationnements intérieurs, les coûts seront plutôt des coûts de chauffage, d’entretien du garage, de protection de la dalle de béton, etc. Une fois les coûts établis, il faut répartit ces coûts selon la nouvelle clé de répartition. Si nous reprenons l’exemple ci-dessus et que nous déterminons que sur un budget annuel de 10 000 $ les coûts associés aux 10 stationnements sont de 2000 $ / année, les frais de condo mensuels des 5 condos seront comme suit :
Comme le démontre le tableau précédent, la répartition des frais de condo n’est pas toujours uniquement fonction des quotes-parts. Il est donc impératif de bien lire votre déclaration de copropriété pour être en mesure de faire une répartition adéquate de votre budget. Comme le budget doit être entière réparti à travers l’immeuble, une répartition inexacte favorisera certains copropriétaires au détriment de d’autres, ce qui peut causer certaines frustrations lorsque les erreurs sont découvertes.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Tournoi de golf annuel du RGCQ
Le 26 août aura lieu l’édition 2011 du tournoi de golf du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Le RGCQ convie à cette activité ses membres et tous les fournisseurs de services qui désirent rencontrer d’autres décideurs du domaine de la copropriété. 
Le Tournoi de golf du RGCQ attend plus de 100 personnes qui auront le plaisir de partager une partie de golf sur le terrain des Îles de Boucherville.
De nombreux prix seront à gagner tout au long de la journée et un souper sera également servi pour clôturer cet évènement qui annoncera le début d’une 12e année d’existence pour le RGCQ.
Clément Beauchesne, coordonnateur du RGCQ, profitera de ce grand rassemblement pour présenter le calendrier des activités de la prochaine année et les dernières réalisations du RGCQ qui rayonne désormais à travers le Québec avec son nouveau chapitre inauguré récemment à Trois-Rivières. Venez donc en grand nombre rencontrer vos pairs.
Pour plus d’information ou pour réserver votre place, consulter le site web du RGCQ.
L’importance de faire respecter les règlements
Les règlements inscrits dans la déclaration de copropriété visent à encadrer la vie des copropriétaires pour s’assurer que les agissements des uns n’empiètent pas sur le droit de jouissance des autres et vice versa. En fait, ce sont des règles de bon voisinage qui sont établies en vue de maintenir l’harmonie au sein de la copropriété. Les gestionnaires professionnels de SolutionCondo.com sont catégoriques à ce sujet : il est indispensable en copropriété de faire respecter la déclaration de copropriété, mais également de maintenir l’harmonie au sein de l’immeuble. Il en va de la qualité de vie des copropriétaires.
La différence entre des règles informelles de bon voisinage auxquelles devraient se soumettre un propriétaire de maison unifamiliale par exemple versus les règlements inscrits dans la déclaration de copropriété est simplement que le copropriétaire est forcé de respecter ces règlements et ne peut (devrait) pas faire à sa tête et contrevenir à ces règles sous peine de s’exposer à des procédures judiciaires qui pourraient être intentées contre lui par le syndicat.
Par contre, comme pour tous règlements, il y a toujours des contrevenants qui ne veulent pas s’y soumettre. Vous avez peut-être déjà entendu des phrases telles : « poursuivez-moi si vous n’êtes pas content » ou « je suis chez-moi, j’ai le droit de faire ce que je veux ». Parfois ces gens agissent de cette façon délibérément, alors que d’autres fois, c’est tout simplement par ignorance du fonctionnement d’une copropriété. Il est donc important pour le conseil d’administration d’être diplomatique dans la résolution d’une infraction à un règlement. Par contre, notez bien qu’il est primordial pour le conseil d’administration d’agir pour faire rectifier la situation rapidement. L’idéal est de dénoncer le non-respect du règlement par écrit au copropriétaire fautif, de lui indiquer le règlement auquel il contrevient et de lui laisser un délai raisonnable pour corriger la situation.
Bien que le fait d’agir à l’encontre du copropriétaire contrevenant nécessite du travail supplémentaire pour le conseil d’administration ou le gestionnaire, il est crucial de le faire pour démontrer que le non-respect de la déclaration de copropriété ne sera pas toléré. Il est important de montrer aux copropriétaires que la déclaration de copropriété doit être respectée sous peine de s’exposer à des sanctions (le règlement d’immeuble pourrait imputer des amendes par exemple en cas d’infraction d’un règlement). En effet, le fait que le syndicat prenne action en temps opportun (c’est-à-dire dès qu’il découvre une situation fautive) créera un climat dans l’immeuble où chacun saura qu’il doit prendre au sérieux les règles établies en vu de respecter les autres.
Mais comment créer un climat de respect des règlements ? Il faut tout simplement agir dès qu’un règlement n’est pas respecté et ce, peu important la gravité de la situation. Par exemple, si le règlement de l’immeuble stipule qu’il ne doit pas y avoir d’auvent sur les balcons, il faudra que le conseil d’administration avertisse promptement toute personne qui a installé un auvent sur son balcon qu’il doit l’enlever et qu’il doit réparer, à ses frais, tout dommage causé à l’immeuble par l’installation de cet auvent. Un autre exemple fréquent dans les déclarations de copropriété est de ne pas encombrer les lieux communs. Par conséquent, si des copropriétaires laissent leurs bottes dans un corridor commun ou s’ils installent des crochets pour y mettre leurs manteaux, ils doivent être avertis sans délai qu’ils contreviennent au règlement et qu’ils doivent rectifier la situation.
Bien que les exemples précédents peuvent vous sembler anodins et sans importance, il ne faut pas oublier que l’idée derrière les règlements est de maintenir l’harmonie dans l’immeuble. Ainsi, le fait de les faire respecter pourrait éviter qu’à la longue des abus surviennent. En effet, il deviendra plus litigieux à long terme de dire à un copropriétaire qu’il ne peut pas laisser la poussette de son enfant dans le corridor, car cela encombre le passage et pourrait être dangereux en cas d’incendie s’il a été permis pendant longtemps à d’autres copropriétaires de laisser leurs chaussures dans le corridor. Je peux déjà entendre les répliques du copropriétaire ayant la poussette qui vous dira « pourquoi lui a le droit d’encombrer le corridor et pas moi ».
Par ailleurs, le but de faire respecter les règlements de l’immeuble en tout temps permet également d’éviter que le non-respect des règles devienne pratique courante et que des situations ayant des conséquences plus importantes ne se produisent. Par exemple, dans un immeuble où le plancher de bois franc est interdit, un copropriétaire y songera sans doute à deux fois avant d’en faire installer malgré tout, s’il sait que le conseil d’administration fera respecter les droits du syndicat et qu’il devra le faire enlever, à ses frais. Par contre, s’il croit que le syndicat n’agira pas, il pourrait décider de tout de même faire installer le plancher désiré. Le syndicat sera alors dans de beaux draps lorsque les voisins commenceront à se plaindre de bruits importants causé par le fameux plancher.
En conclusion, il est essentiel d’instaurer au sein de l’immeuble un climat où les infractions à la déclaration de copropriété sont dénoncées et corrigées rapidement pour éviter de miner les relations entre copropriétaires et éviter que chacun fasse comme bon lui semble, sans égard aux autres copropriétaires.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
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Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com