Exemple de budget en copropriété
Tel que demandé par un copropriétaire lors de la dernière formation Speed-Condo du RGCQ qui était fait en collaboration avec SolutionCondo.com, voici un exemple de budget pour un syndicat de copropriétaires. Il est important de noter que chaque copropriété est un cas particulier en terme de postes budgétaires et de coûts associés à chacun des postes présentés au budget.
Cependant, une constante est que le budget doit être divisé en deux sections, soit les dépenses d’opération courantes et le fonds de prévoyance. Il est également important de noter que l’article 1071 du Code civil du Québec oblige le syndicat à estimer son fonds de prévoyance en fonction des coûts qui seront requis dans le futur pour les réparations majeures et de remplacement des parties communes.
1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Selon le Code civil du Québec, le minimum qu’il est possible de contribuer au fonds de prévoyance est de 5% du budget d’opérations courantes. Cependant, peu importe la taille de votre bâtiment, votre contribution devrait être supérieure à ce minimum de 5% si vous désirez accumuler les liquidités qui seront requise pour faire les travaux de remplacement et de réparation majeure qui devront être fait dans plusieurs années.
L’objectif du fonds de prévoyance est d’amasser, au fil des ans, les sommes qui seront requises dans 10, 15 et 25 ans pour les différents travaux majeurs afin d’éviter de devoir faire des cotisations spéciales importantes qui pourraient mettre en périls l’équilibre budgétaire personnel des différents copropriétaires de votre immeuble.
Comme votre immeuble est de 12 unités de condo, j’estime qu’il est probable que vous ayez relativement peu d’espaces communs autre que des escaliers extérieurs, quelques couloirs intérieurs, un garage, des balcons, une toiture, etc. En conséquence, votre fonds de prévoyance devrait possiblement se situer entre 20 et 35% du budget d’opérations courante. Pour avoir une idée plus juste des contributions à faire au fonds de prévoyance, sachez qu’il existe des architectes et des ingénieurs en bâtiment qui peuvent faire une analyse détaillée pour vous orienter dans la bonne direction.
Au plaisir,
Élise Beauchesne, CA, Adm.A
Bonjour,
Notre comité vient d’être formé et c’est une bâtisse neuve… nous payons 70.00$ par mois, donc quel montant devrions-nous mettre par mois… est-ce 3% ou 6% des frais de condos, nous sommes 12 unités?
Merci!
Bonjour,
Je ne peux pas interpréter l’intention de la loi puisque je ne suis pas avocate. Cependant, au niveau des calculs à faire pour répartir le budget entre les copropriétaires, il faut effectivement tenir compte des parties communes à usage restreint dont les coûts doivent uniquement être défrayés par les copropriétaires qui ont le bénéfice de ces composantes de l’immeuble.
Si je comprend bien la loi et son intention, le budget devrait aussi montrer séparément les budgets pour les parties communes à usage restreint et ce pour chaque groupe de copropriétaires concernés. Ceci a pour but d’allouer correctement entre les différents copropriétaires.
Bonjour Mme Perron,
À ma connaissance, vous ne pouvez pas agir de la sorte. L’option qui s’offre à vous est d’augmenter les contributions annuelles qui iront au fonds de prévoyance via le budget annuel ou une cotisation spéciale, ces contributions étant payables par les propriétaires des fractions de condo qui composent votre immeuble au moment ou les contributions sont exigées. Peu de cas de figure permettent d’exiger des contributions rétroactives, l’un d’entre eux étant lorsque les contributions annuelles au fonds de prévoyance étaient inférieures à 5% du budget d’opérations courantes.
Le conceil d’administration est-il en droit de demander une récupératiion au Fonds de prévoyance par année de possession du condo et combiiné au pourcentage de la fraction. Etant les nouveaux administrateurs et n’ayant que quelques dollars au fonds de prévoyance et voulant débuter par une analyse de l’état de l’immeuble pour repartir à zéro.
L’immeuble a été construiit en 1988 – il y a 8 copropriétés et deux copropriétaires y vivent depuis le début – et les autres varient de 14 à 1 an. Est-il équitable et sommes-nous en droit d’agir de la sorte?
Je suis entièrement d’accord avec vous monsieur Tremblay. En pratique toutefois, nous présentons un chiffre global au budget pour alléger la présentation, ce chiffre provenant toutefois d’une étude plus détaillée des besoins liés au fonds de prévoyance. Par ailleurs, il est commun de présenter le chiffre global lié au fonds de prévoyance en pourcentage du coût total des opérations courantes afin de démontrer qu’un bon fonds de prévoyance se situe au-delà du minimum obligatoire de 5 % prévu par le code civil.
Si vous désirez estimer à quel niveau votre fonds de prévoyance devrait se situer, nous avons traité des contributions au fonds de prévoyance plus en détail dans l’article : un outil gratuit pour évaluer votre fonds de prévoyance
Pour un immeuble de 20 condos.
Merci pour l’exemple! C’est pour environ combien d’unités de condos?
Le buget du fonds de prévoyance doit être basé sur le plan d’entretien et non sur un pourcentage aléatoire du budget des opéarations.