Les cotisations spéciales : comment les répartir
Bien que le terme quote-part peut paraître simple et bien compris de tous dans le milieu de la copropriété, il en est tout autrement. Premièrement à quoi sert-elle, qu’est-ce qu’elle représente ? Est-ce qu’elle a un lien avec les frais de condo que vous payez ? Est-ce qu’elle a un lien avec les cotisations spéciales ? Considérant le nombre de questions que nous avons eues dernièrement qui sont liés à une mauvaise répartition des dépenses et surtout des cotisations spéciales, je vais démystifier l’utilisation de la « quote-part »Â pour vous.
Le Code civil du Québec est clair à propos des quotes-parts. L’article 1046 du Code civil du Québec mentionne que «Chaque copropriétaire a, sur les parties communes, un droit de propriété indivis. Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction.». En fait, cela signifie que votre quote-part représente un pourcentage de la valeur des parties communes de l’immeuble. Lorsque vous achetez une unité de condo, vous achetez en fait un pourcentage des parties communes, lesquelles devront être entretenues, réparées et éventuellement remplacées.
De plus, l’article 1064 du Code civil du Québec mentionne «Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.». C’est clair, précis, net (pour une fois…).
Mais où il semble réellement y avoir de la confusion c’est avec les cotisations spéciales. La loi ne spécifie pas directement comment ces cotisations spéciales doivent être réparties. En fait, on peut directement faire un parallèle avec la répartition des charges communes, car une cotisation spéciale est en fait une charge commune. En fait, si votre syndicat a un fonds de prévoyance suffisamment bien cotisé, vous ne devriez pas avoir de cotisation spéciale dans le cas de travaux majeurs. La cotisation spéciale est la résultante d’une sous-évaluation du budget au fil du temps. Il va donc de soit que la répartition des coûts de ces cotisations spéciales soient, au même titre que les frais de condo, en fonction des quotes-parts pour tout ce qui a trait aux parties communes.Â
On voit encore des copropriétés où des cotisations spéciales pour une toiture par exemple sont répartis selon le nombre d’unités de condo, ce qui est complètement injuste pour les personnes qui ont les plus petites quotes-parts dans l’immeuble. Une toiture est une partie commune et par conséquent, que ce soit pour l’accumulation des sommes dans le fonds de prévoyance via les frais de condo ou que ce soit pour une cotisation spéciale, la répartition doit se faire en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire.
Si vous êtes dans l’une de ces copropriétés où la répartition des charges communes est inadéquate, je vous suggère fortement de rectifier le tir le plus rapidement possible. Bien que tout le monde puisse s’entendre de cette façon actuellement, ça ne peut que créer des problèmes dans le futur si des cotisations spéciales importantes surviennent par exemple. Comme on dit, les bons comptes font les bons amis…
Cédric Deschamps, Ing. jr.
Associé-fondateur
SolutionCondo.com
Tél : 514-935-6999
Courriel : cedric.deschamps@solutioncondo.com
Bonjour M. Gonzalez,
Habituellement, lorsqu’il y a des infrastructures partagées, chaque immeuble ramène dans sont budget, le coût total des infrastructures. Le budget de votre syndicat devant être répartie en fonction des quote-part, si votre quote-part est moins que 1/10e de l’ensemble des charges, vous ne devriez pas payer 450 $ par année. La quote-part de votre condo dans le syndicat tient compte notamment de la superficie de votre condo par rapport aux autres, à la localisation dans l’immeuble (ex : demi sous-sol – vs- 3e étage), etc.
Cordialement,
Élise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire senior
J’habite une Copropriété de 10 Condos dont les frais sont calculé selon la superficie occupé par chacun
Par contre j’ai une contribution spécial à faire tous les ans de 450$ (1/10) à cause d’un contrat signé par la Copropriété de 4500$ par année pour l’accès et utilisation d’une piscine et un tennis qui nous appartient pas. Suis je obligé à payé ce 450$ si je n’utilise pas les installations ? si oui puis je les obligé à calculé la contribution selon la superficie occupé par chacun ? car j’ai un Condo avec une chambre à couché et je paye le même montant que celui qui à 4 chambres à couché avec plus de monde qui peuvent utilisé la piscine.
Merci pour votre réponse
Bonjour,
La difficulté d’aller chercher des sommes de façon rétroactive est que vos recours seront, à mon avis, contre tous les copropriétaires de votre immeuble puisque vous aurez assumer une part de chacun, ce qui rendra les réclamations plus difficiles d’autant plus que certaine de ces personnes auront peut-être déménagées depuis le temps. Peut-être aurez vous des recours contre les administrateurs de votre immeuble qui auraient dus lire la déclaration de copropriété !? Un avocat saura vous guider sur l’approche à prendre.
Cordialement,
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Bonjour,
Je me dois de vous référer vers des avocats qui sauront vous expliquer vos recours à ce sujet. Vous pourriez poser votre question via le site CondoLegal.com, car je sais que ce sont des avocats qui répondent aux questions. Pour ma part étant comptable agréée, je ne peux me prononcer sur le volet juridique, mon expertise étant sur le volet financer.
Cordialement,
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Je tiens à mentionner que pour l’année 2011 les frais respecteront l’article 1064, mais puis-je récupérer les sommes excédentaires que j’ai payées pour le passé?
Puis-je faire des démarches pour récupérer la différence « d’avoir trop payé » des frais de condos mensuels sur l’équivalent de 20 mois??? Les frais de Condo Ne respectaient pas l’article 1064 du code civil du Québec concernant la copropriété divisée, ils étaient basés sur le nombre d’unités, donc tout le monde payait les mêmes frais :
Article 1064
Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.
Quels sont mes recours?????? Merci!!!!
Bonjour,
Merci pour votre commentaire. Vous avez totalement raison, il peut y avoir une cotisation spéciale pour à peu près n’importe quoi, dont le paiement de frais juridiques, réparation urgente, déficit accumulé en fin d’année. Pour ce qui est de la répartition en fonction de la quote-part, ça ne semble pas bien compris par tous surtout dans la petite copropriété, dont le but de mon article. Nous avons vu plusieurs cas dernièrement où les gens le conseil d’administration divisait le budget en fonction du nombre d’unités et non en fonction de la quote-part. Tout va relativement bien jusqu’au jour où une cotisation spéciale survient et où les gens du rez-de-chaussé commencent à se douter qu’il y a une injustice. « Pourquoi celui qui est au dernier étage paie la même chose que moi qui a le plus petit condo de l’immeuble ». En répartissant les dépenses/cotisations spéciales en fonction de la quote-part, on respecte la loi et on s’évite bien des maux de tête.
Cordialement,
Cédric
Une cotisation spéciale n’est pas que le fruit d’un budget plus faible; elle peut dépendre d’une
réparation imprévue et urgente, elle peut servir à couvrir des frais juridiques en cours…
Elle se répartit selon la quote-part.
Elle est présentée en Assemblée régulière ou spéciale. avec un dossier sérieux et bien documenté.