Pourquoi des augmentations de prime pour les syndicats de copropriétés ?
Le segment des assurances pour syndicat de copropriété est devenu très important dans les 10 dernières années avec la construction de milliers d’unités d’habitation. Avant 2008, les primes d’assurance pour les copropriétés étaient très concurentielles et la compétition féroce dans cette ligne d’affaires. Par contre, depuis deux ans, cela a changé radicalement. La plupart des assureurs ont resserré leurs normes de souscriptions et diminué les couvertures notamment pour les dégâts d’eau. Certaines copropriétés ont vu leur prime d’assurance doubler voire tripler. Pourquoi les assureurs en sont-ils arrivés là ?
Assurer des syndicats de condominium n’est pas profitable
Pour chaque dollar de prime payée par les syndicats de condo, les compagnies d’assurance en versaient plus d’un en réclamation. Tous les assureurs calculent leur rentabilité par le ratio prime payé et montant des réclamations. Si après quelques années, ce ratio est toujours au-dessus d’un certain pourcentage, ils doivent prendre des mesures afin d’atteindre un certain niveau de rentabilité. Dans le cas des syndicats de copropriétaires, les primes ayant été longtemps à la baisse à cause de la compétition féroce, les assureurs ce sont rendus à un point ou ils ne faisaient plus d’argent et ils ont dû réajuster leurs tarifs afin qu’ils reflètent mieux le risque.
Certaines constructions étaient déficientes et propices aux dégâts d’eau.
Lors du boom immobilier du début des années 2000, plusieurs entrepreneurs ont été tentés de se lancer dans la construction de condominiums parce que les unités se vendaient rapidement et qu’il était possible de faire des profits substantiels. Cependant, les entrepreneurs n’étaient pas toujours qualifiés ou de bonne foi et dans plusieurs cas, les copropriétés ont d’importants vices de construction ou de conception qui rendent ces immeubles très propices aux réclamations. Certains assurés ont aussi fait beaucoup de petites réclamations et se sont servis de leur police d’assurance comme d’un contrat d’entretien où l’assureur était appelé pour chaque débordement de toilette.
Quelles sont les conditions du marché actuel ?
Présentement, la plupart des assureurs continuent d’assurer des syndicats, mais il y a des augmentations moyennes de 7 à 8% annuellement sur les renouvellements. De plus, les primes en nouvelles affaires ont beaucoup augmenté et deux syndicats peuvent donc avoir une prime très différente avec le même assureur selon la période où ils ont souscrit à leurs contrats.
Certaines compagnies d’assurance comme Axa Assurance ont décidé d’augmenter de plus de 20% les copropriétés de plus grande envergure pour redresser leur portefeuille. Cependant, dans certains cas, même avec une majoration de cette ampleur, ces assureurs demeurent la meilleure option parce que personne ne veut augmenter son nombre de client dans le marché de la copropriété.
Vincent Gaudreau, PAA BAA
Courtier en assurance de dommages
Tél. : 514-374-9944
Fax : 514-374-2923
Récipiendaire prix Distinction Relève 2005
Bonjour M. Dustin,
Vous comprendrez que par souci d’indépendance d’esprit, nous ne pouvons pas prendre publiquement parti en faveur d’un courtier plutôt qu’un autre. Je vous dirais cependant que vous vous devez d’avoir une bonne relation avec votre courtier, car c’est lui qui agira à titre d’intermédiaire entre vous et la compagnie d’assurance qui couvre votre immeuble. Ainsi, en plus de bien connaître les particularités du domaine de la copropriété, votre courtier se doit d’avoir à coeur vos intérêts. Pour se faire, vous pouvez discuter avec quelques courtiers d’assurances (sans nécessairement demander des soumissions en tant que tel) afin de vous faire une idée duquel représenterait bien vos intérêts en cas de sinistre.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
Je suis actuellement à la recherche d’assurance condominium, que vous pensez de La groupe SCR? http://berri-uqam.ca/fr/assurance-condominium.html
Merci de votre commentaire
Malheureusement, des augmentations de cette ampleur sont chose courante si vous avez eu quelques réclamations. Mon prochain article donnera des trucs pour économiser sur la prime.
De plus en plus de syndicats font annuler cette clause de renonciation. Cependant, cela comporte des risques importants. Il faut vraiment que tous les copropriétaires soient assurés au niveau responsabilité civile, idéalement avec une limite de plus de 2M. Un copropriétaire qui serait responsable d’un incendie qui entrainerait la perte totale d’un syndicat de 30 unités a besoin d’une bonne limite d’assurance pour ne pas perdre tous ses actifs !
Au plaisir
Toutes sortes de raisons servent à justifier les augmentations demandées
À Place de la Croix (St-Laurent angle St-Zotique) la prime est passée de 14,000 $
à 22,000 $ !!. Entre autres, une clause qui semblait se retrouver dans toutes les
Déclarations de Copropriété à savoir la renonciation à la possibilité de
poursuite d’un copropriétaoires fautif. Assemblée spéciale plus tard et la clause est enlevée…
Oui les administrations sont trop prompt à aller aux assurantes pour tout dégât
d’eau, surtout des Conseils qui n’ont pas de réserves ! Mais les assureurs nous tiennent !
Quel condo peut se passer d’assurance ?