Articles en archive pour mars 2010
États financiers : compilés, examinés ou vérifiés
Plusieurs copropriétaires me posent des questions en ce moment pour savoir s’ils doivent faire vérifier leurs états financiers par un expert-comptable. En fait, la réponse à cette question réside dans votre déclaration de copropriété, car c’est elle qui dicte les devoirs et obligations du Syndicat. Évidemment, un conseil d’administration pourrait décider d’aller au-delà des exigences que lui impose sa déclaration de copropriété, mais il ne saurait se soustraire à ses obligations.
Dans bien des cas, la déclaration de copropriété reste muette à l’effet que le syndicat doive avoir recours aux services d’un expert comptable. Cependant dans bien des cas, les représentants du syndicat souhaitent obtenir un avis au lecteur de la part d’un expert comptable afin d’avoir un document officiel à présenter à d’éventuels acheteurs. Par contre, des syndicats de moyenne ou de grande taille voudront parfois avoir recours à une mission d’examen ou à une vérification afin de fournir plus d’assurance sur les états financiers.
Je vais donc profiter de cette occasion pour démystifier les nuances entre les trois différents mandats que vous pouvez donner à un expert-comptable relativement aux états financiers de votre syndicat.
Mission de compilation
L’objectif d’une mission de compilation est de réunir des renseignements financiers non vérifiés dans des états financiers, des annexes ou des rapports à partir de renseignements fournis par le client.
Les travaux effectués ne visent pas à offrir une assurance quant à la fiabilité des renseignements qui sont compilés. Pour avertir le lecteur de cette absence d’assurance, un « avis aux lecteurs » est joint aux états financiers et précise que les renseignements n’ont pas fait l’objet d’un examen et que les renseignements pourraient ne pas convenir à l’usage du lecteur.
Mission d’examen
Une mission d’examen a pour objectif d’examiner les états financiers pour s’assurer qu’ils sont vraisemblables, c’est-à-dire dignes de confiance. Suite à son examen des états financiers, si le comptable est convaincu qu’ils ne sont pas trompeurs, le rapport type du comptable sera joint aux états financiers.
Lorsqu’une vérification n’est pas requise par votre déclaration de copropriété, une simple mission d’examen peu suffire à l’usage qu’en feront les copropriétaires et les éventuels acheteurs d’un condo dans votre immeuble. Bien qu’un examen donne une assurance limitée que les renseignements financiers respectent les principes de comptabilité généralement acceptés, il permet tout de même de conclure que les états financiers sont plausibles.
Un comptable qui fait une mission d’examen doit être indépendant du client et avoir une bonne connaissance du secteur d’activité de l’entreprise. C’est donc pour cette raison qu’il peut être intéressant pour un syndicat de copropriétaires d’avoir recours à un comptable spécialisé dans le domaine de la copropriété. En effet, il sera alors plus facile pour le comptable de déterminer la vraisemblance des données fournies. Les tâches impliquées dans un examen devrait entre autre comprendre des demandes de renseignements, des analyses et des discussions avec les membres du conseil d’administration du syndicat.
Le degré d’assurance est moindre que celui qui découle d’une vérification et prend l’une des formes suivantes :
- une assurance de forme négative précisant que le comptable n’a rien remarqué qui indiquerait que les renseignements financiers n’ont pas été présentés selon les principes de comptabilité généralement acceptés;
- une restriction accompagnée des déclarations nécessaires avec explication de la restriction.
Mission de vérification
L’objectif d’une mission de vérification est de permettre à un expert-comptable de formuler une opinion sur la fidélité des états financiers du client.
En fonction de ce que dicte votre déclaration de copropriété, votre conseil d’administration pourrait avoir l’obligation de fournir des états financiers vérifiés pour rendre compte de son administration auprès des copropriétaires. C’est le conseil d’administration ou le gestionnaire externe du syndicat qui a la responsabilité de préparer les états financiers aux fins de la vérification. De son côté, le vérificateur à pour rôle d’exprimer une opinion sur ces états financiers. Pour ce faire, il doit faire son travail de manière à atteindre une certitude raisonnable que les états financiers sont exempts d’inexactitudes importantes en utilisant les méthodes de vérification généralement acceptées.
Tout comme pour une mission d’examen, le comptable qui effectue une mission de vérification doit être indépendant du syndicat pour qui il effectue ce travail. En ce sens, il ne serait pas adéquat d’avoir recours à un copropriétaire qui siégerait sur le conseil d’administration, ni au comptable qui effectue la comptabilité de votre syndicat pour exécuter une telle mission.
Ce que SolutionCondo peut faire pour vous
Chez SolutionCondo, nous avons dans nos effectifs des experts-comptables qui sont en mesure de faire la comptabilité de votre syndicat et de vous fournir un avis au lecteur. Par ailleurs, si ce n’est pas notre entreprise qui effectue la comptabilité de votre syndicat, nous sommes également en mesure de vous offrir une mission d’examen ou de vérification afin de fournir plus d’assurance sur vos informations financières.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Conférence sur la fraude en copropriété : 17 avril 2010
Pour son édition 2010, le colloque printanier du RGCQ s’intéresse à un sujet de grande importance qui doit interpeler tous les acteurs de la copropriété divise au Québec : la fraude et la copropriété.
Sous la présidence d’honneur d’Alain Paquet, adjoint parlementaire au Premier Ministre du Québec aux dossiers économiques, député de Laval-des-Rapides, le colloque printanier exposera aussi bien les contours juridiques de la fraude en copropriété que sa prévention.
La fraude est une réalité en copropriété. Pour sauvegarder votre patrimoine collectif, vous devez être conscient des mécanismes de protection qui doivent être mis en place afin de prévenir les risques fraudes potentielles.
Lors de ce colloque, j’exposerai les astuces qui pourraient être utilisées par des personnes mal intentionnées pour frauder le syndicat d’un immeuble en copropriété. Je vous proposerai également des méthodes simples pour réduire les risques de fraude et vous permettre d’avoir l’esprit tranquille et ce, même si vous n’êtes pas personnellement impliqué sur le conseil d’administration de votre syndicat.
Je vous invite donc à consulter le programme du colloque 2010 du RGCQ en cliquant ici. Pour vous inscrire, imprimez ce formulaire et retourner-le au RGCQ par la poste.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Avoir une prime compétitive pour son syndicat de copropriété
La prime payée pour l’assurance est un poste de dépense majeur pour un syndicat de copropriété et il est donc nécessaire que l’achat de cette police soit un processus réfléchi. L’objectif ne devrait pas être seulement d’avoir le meilleur prix, mais bien d’avoir le meilleur produit avec la prime la moins chère. Le prix est crucial mais il faut aussi se pencher sur les protections. Voici quelques trucs pour vous aider lors de cet achat :
Magasiner son assureur au bon moment
Il n’est pas profitable de magasiner sa couverture d’assurance toutes les années parce que les assureurs gardent un registre de leurs soumissions et après un certain temps ils ne vous feront même plus de soumission. Il est donc préférable de faire le marché au 2-3 ans. Si vous avez établi une bonne relation avec votre courtier d’assurance, vous devriez discuter avec lui du meilleur moment et demander une copie des soumissions qu’il obtient des assureurs.
Certaines compagnies d’assurance offrent aussi l’option de geler votre prime pour deux ans, cela est très intéressant parce que cela vous garantit qu’il n’y aura pas d’augmentation même si vous avez des réclamations. De plus, si vous prenez l’option 2 ans, parfois l’assureur peut souvent répartir les paiements mensuellement sans frais.
Faire affaire avec un courtier d’assurance spécialisé dans la copropriété
Un courtier d’assurance qui a une bonne clientèle de syndicat de copropriétés travaillera avec un grand nombre d’assureur et il est donc en mesure d’obtenir plus de soumissions et d’avoir des prix plus compétitifs. De plus, il pourra mieux vous conseiller en cas de réclamation ou de problèmes entre copropriétaires en plus de vous proposer une couverture complète.
Réviser vos couvertures
Avoir le bon montant de couverture est probablement une des plus importantes responsabilités du conseil d’administration d’un syndicat de copropriété. Vous devriez faire faire une évaluation du coût de reconstruction de votre à chaque 5 ans. La meilleure couverture ne vous sera d’aucune utilité si vous avez un mauvais montant d’assurance. Une fois l’évaluation en main, vous pouvez prendre une décision éclairée et basée sur un avis professionnel. Certains syndicats ont des montants de couverture trop élevés et peuvent donc diminuer leurs primes en baissant la limite.
Pour diminuer la prime, vous pouvez aussi augmenter vos franchises. Un syndicat de quelques dizaines d’unités ne devrait pas avoir une franchise de moins de 2500$ et avoir un coussin financier suffisant pour la payer en cas de réclamation. Il n’est pas recommandé de faire des réclamations en bas de ce montant parce que votre assureur augmentera votre prime et dans le pire des scénarios ne renouvellera votre police.
Faire de la prévention
Il est possible pour un conseil d’administration de faire de la prévention afin d’éviter les sinistres. Une politique de remplacement des chauffe-eaux après15 ans, une inspection du toit de façon régulière ou l’installation de robinet pour les laveuses sont autant de moyens de réduire le risque de dégât d’eau et incidemment la prime d’assurance. Vous pouvez aussi poster à chaque copropriétaire quelques conseils de prévention ou en discuter lors des assemblées de copropriétés.
Le conseil d’administration doit faire une gestion avisée de sa police en collaboration avec son courtier d’assurance afin de minimiser les coûts et être bien pcouvert. Cela permet d’éviter les problèmes et de protéger l’actif de tous les copropriétaires.
Pour toutes questions, n’hésitez pas à me contacter.
Vincent Gaudreau, PAA BAA
Courtier en assurance de dommages
Tél. : 514-374-9944
Fax : 514-374-2923
Récipiendaire prix Distinction Relève 2005
L’immeuble au complet est tombé sur le côté : un vice majeur ?
J’aurais tendance à dire qu’une image vaut mille mots. En fait, c’est vers 5h30 du matin, qu’un immeuble en cours de construction à Shanghaï a basculé sur un côté. Heureusement l’immeuble était inhabité au moment de l’accident. Un seul mort a résulté de ce malheureux événements.
Parions que les occupants des immeubles voisins seront nerveux. 
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Pourquoi des augmentations de prime pour les syndicats de copropriétés ?
Le segment des assurances pour syndicat de copropriété est devenu très important dans les 10 dernières années avec la construction de milliers d’unités d’habitation. Avant 2008, les primes d’assurance pour les copropriétés étaient très concurentielles et la compétition féroce dans cette ligne d’affaires. Par contre, depuis deux ans, cela a changé radicalement. La plupart des assureurs ont resserré leurs normes de souscriptions et diminué les couvertures notamment pour les dégâts d’eau. Certaines copropriétés ont vu leur prime d’assurance doubler voire tripler. Pourquoi les assureurs en sont-ils arrivés là ?
Assurer des syndicats de condominium n’est pas profitable
Pour chaque dollar de prime payée par les syndicats de condo, les compagnies d’assurance en versaient plus d’un en réclamation. Tous les assureurs calculent leur rentabilité par le ratio prime payé et montant des réclamations. Si après quelques années, ce ratio est toujours au-dessus d’un certain pourcentage, ils doivent prendre des mesures afin d’atteindre un certain niveau de rentabilité. Dans le cas des syndicats de copropriétaires, les primes ayant été longtemps à la baisse à cause de la compétition féroce, les assureurs ce sont rendus à un point ou ils ne faisaient plus d’argent et ils ont dû réajuster leurs tarifs afin qu’ils reflètent mieux le risque.
Certaines constructions étaient déficientes et propices aux dégâts d’eau.
Lors du boom immobilier du début des années 2000, plusieurs entrepreneurs ont été tentés de se lancer dans la construction de condominiums parce que les unités se vendaient rapidement et qu’il était possible de faire des profits substantiels. Cependant, les entrepreneurs n’étaient pas toujours qualifiés ou de bonne foi et dans plusieurs cas, les copropriétés ont d’importants vices de construction ou de conception qui rendent ces immeubles très propices aux réclamations. Certains assurés ont aussi fait beaucoup de petites réclamations et se sont servis de leur police d’assurance comme d’un contrat d’entretien où l’assureur était appelé pour chaque débordement de toilette.
Quelles sont les conditions du marché actuel ?
Présentement, la plupart des assureurs continuent d’assurer des syndicats, mais il y a des augmentations moyennes de 7 à 8% annuellement sur les renouvellements. De plus, les primes en nouvelles affaires ont beaucoup augmenté et deux syndicats peuvent donc avoir une prime très différente avec le même assureur selon la période où ils ont souscrit à leurs contrats.
Certaines compagnies d’assurance comme Axa Assurance ont décidé d’augmenter de plus de 20% les copropriétés de plus grande envergure pour redresser leur portefeuille. Cependant, dans certains cas, même avec une majoration de cette ampleur, ces assureurs demeurent la meilleure option parce que personne ne veut augmenter son nombre de client dans le marché de la copropriété.
Vincent Gaudreau, PAA BAA
Courtier en assurance de dommages
Tél. : 514-374-9944
Fax : 514-374-2923
Récipiendaire prix Distinction Relève 2005