Articles en archive pour novembre 2009
La fraude en copropriété
À l’heure où tous les quotidiens ne cessent de porter à notre attention des fraudes financières, il convient certainement d’être plus vigilant quant aux fraudes qui peuvent se perpétrer près de nous. Vous serez peut-être surpris d’apprendre que votre immeuble en copropriété pourrait être victime de fraude. En effet, les frais de condo payés par les membres (servant aux opérations courantes et à bâtir un fonds de prévoyance) peuvent représenter des sommes d’argent importantes qu’une personne malhonnête pourrait être enclin de détourner à des fins personnelles.
Sachez qu’une fraude est un acte commis par une personne ayant l’opportunité de commettre un tel geste. C’est pour cette raison qu’en entreprise, les dirigeants mettent en places divers contrôles afin d’éviter qu’une telle personne soit à même de frauder. Ainsi, plus la taille d’une entreprise est importante plus les contrôles requis sont nombreux et complexes, et ce, afin de minimiser les risques de fraude.
Étant donné les sommes d’argent sous la responsabilité du conseil d’administration d’un syndicat de copropriétaires, il est possible de dresser un parallèle entre un syndicat de copropriétaires et une entreprise commerciale. En effet, tout comme une entreprise commerciale, le syndicat génère d’importants revenus (via les frais de condo) afin de s’acquitter de son obligation de préservation de l’immeuble. Par conséquent, des personnes malhonnêtes (p. ex.: un membre du conseil d’administration ou un gestionnaire malhonnête) pourrait profiter de lacune au chapitre des contrôles afin de s’approprier de façon frauduleuse des sommes qui ne leur sont pas destinées.
Bien que plusieurs d’entre nous assumons que les gens sont honnêtes et intègres, force est d’admettre que ce n’est pas toujours le cas. Par conséquent, l’assemblée des copropriétaires, bien qu’elle délègue son pouvoir décisionnel au conseil d’administration ou à un gestionnaire externe pour ce qui à trait à certains aspects de la gestion de l’immeuble, devrait s’assurer que des contrôles suffisants sont en place (p. ex.: double signataire pour les sorties de fonds, niveau d’approbation pour des dépenses importantes qui n’auraient pas été incluses au budget, valider au CIDREQ l’existence d’un fournisseur, etc.)
L’équipe de gestion de SolutionCondo.com étant composée d’experts-comptables (CA, CMA) peut vous aider à déterminer quels contrôles devraient être mis en place pour minimiser les risques de fraude dans votre syndicat de copropriétaires. De par notre expérience en enquête de fraude et en implantation de contrôles internes dans de nombreuses entreprises et syndicats de copropriétaires, nous sommes en mesure d’identifier rapidement les zones à risque et d’identifier des contrôles simples et efficaces qui pourront être mis en place. Par ailleurs, dans l’éventualité où votre syndicat de copropriétaires mandaterait les gestionnaires de SolutionCondo.com pour la gestion de votre immeuble, soyez certains quant à notre intégrité et notre professionnalisme, car nous sommes redevables de nos actes professionnels envers l’ordre des comptables agréé (CA) et l’ordre des comptables en management accrédités (CMA).
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Assurance condominium
La copropriété est devenue depuis les 10 dernières années un mode d’habitation très prisé. L’assurance de ce type d’habitation est cependant assez particulière et il est important de bien connaître ces mécanismes afin d’avoir une couverture adéquate. Il existe deux types de copropriétés ; les copropriétés divises et indivises. Nous allons parler ici des copropriétés divises qui sont les plus communes. L’article 1073 du Code Civile du Québec traite directement de l’assurance des syndicats de copropriété :
Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble y compris les parties privatives et doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble. Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.Â
Tout d’abord, il faut définir qu’est ce qu’une copropriété. Quand vous achetez une copropriété, vous achetez une fraction d’un immeuble qui appartient à un syndicat de copropriétaire. Chaque fraction ou partie que vous possédez vous donne un droit de vote à l’assemblée des copropriétaires. Cette assemblée nomme les personnes qui seront responsables de gérer les affaires du syndicat pour l’ensemble des copropriétaires. C’est donc à ces personnes que revient la responsabilité de contracter l’assurance pour l’immeuble. Toutes les modalités de fonctionnement du syndicat doivent être spécifiées dans la déclaration de copropriété. Une révision de ce document avant l’achat d’un condominium est nécessaire afin de faire un choix éclairé.Â
Le contrat d’assurance sera donc fait au nom du syndicat et assurera l’immeuble en tant que tel ainsi que toutes les parties communes. Toutes les modifications qui sont faites par chaque propriétaire de condominium dans sa fraction doivent être assurées par lui. L’assurance du syndicat va remettre le condominium dans son état original en cas de sinistre. Il faut donc que votre contrat de copropriétaire-occupant couvre les améliorations locatives que vous avez faites sans quoi le beau plancher de chêne que vous avez ajouté à grand frais pourrait ne pas être couvert.
Un aspect très important à vérifier sur le contrat est la montant d’assurance pour l’immeuble. Celui-ci doit être assuré sur une base de valeur à neuf. C’est à dire le montant requis pour rebâtir complément l’immeuble en cas de perte totale. S’il manque de l’argent pour rebâtir, il est possible que les copropriétaires doivent débourser le montant qu’il manque au prorata de leur fraction dans l’immeuble. C’est donc essentiel d’avoir une évaluation professionnelle de la valeur de la bâtisse afin de l’assurer pour un juste montant et ainsi éviter d’avoir à payer son condominium deux fois.
Il est aussi important que le syndicat contracte une assurance responsabilité civile afin de se prémunir contre les dommages causés au tiers. Par exemple, une personne qui glisserait sur un escalier mal déneigé pourrait poursuivre le syndicat pour négligence. Si le syndicat ne possède pas d’assurance, ce sera aux copropriétaires à débourser encore une fois.
Un aspect plus méconnu du contrat d’assurance pour les syndicats de copropriétaires est qu’il doit avoir une assurance responsabilité civile pour les administrateurs d’immeuble en copropriété. Cette garantie sert à vous défendre dans l’éventualité ou vous seriez poursuivi en qualité de d’administrateurs du syndicat de condominium. Cette assurance peut vous permettre d’éviter des frais judiciaires très onéreux en cas de poursuite. Un minimum de deux millions en responsabilité civile et en responsabilité civile des administrateurs est requis.
En conclusion, si vous êtes propriétaire de condominium, la prudence exige que vous ayez une copie de la police d’assurance de votre syndicat afin de vous assurer qu’il y a les couvertures requises. De plus, il faut que vous ayez une police pour vos propres biens et pour couvrir votre responsabilité afin d’être bien protégé.
Vincent Gaudreau, PAA BAA
Courtier en assurance de dommages
Tél. : 514-374-9944
Tel : 1-877-860-1412Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â Â
Fax : 514-374-2923
Récipiendaire prix Distinction Relève 2005
Vision durable pour nos condos
Je voulais vous faire part d’un article publié aujourd’hui dans La Presse où Me Yves Joli-Coeur, l’un des organiseurs du Salon de la copropriété 2009, explique l’importance de penser à moyen et long terme dans la gestion du patrimoine immobilier. Il mentionne dans cet article l’impact que cela peut avoir sur la valeur des condos des copropriétaires.Â
Il est également mentionné que la vision durable passe par des cotisations adéquates au fonds de prévoyance afin d’assurer la préservation future de l’immeuble pour ne pas faire assumer aux générations futures la remise en état des immeubles en copropriété. Par ailleurs, cela passe également par un programme d’entretien responsable qui peut éviter des réparations coûteuses par faute de vision à long terme.Â
Pour lire l’article complet écrit par Mme Carole Thibaudeau de La Presse.
Vous pourrez rencontre Me. Joli-Coeur lors du Salon de la copropriété qui se tiendra du 13 au 15 novembre au Palais des congrès de Montréal.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Pas d’argent dans le fonds de prévoyance : un effet de groupe
Combien faut-il cotiser au fonds de prévoyance ?  Dans les fait, c’est toujours le moins possible, bien que ce ne devrait pas être le cas. Pour vous sensibiliser à l’importance d’un fonds de prévoyance suffisamment cotisé, voici une série de réponses que l’équipe de SolutionCondo.com entend fréquemment à la question initialement posée et une explication bien personnelle qui pourrait expliquer pourquoi les fonds de prévoyance de nos immeubles en copropriété sont si mal cotisés au Québec.
Un promoteur
« Le minimum pour respecter la loi, je veux que mes condos se vendent bien. »
Un copropriétaire
« Le moins possible, je ne veux pas que mes frais de condo augmentent. »
Un administrateur
« Mettez ce que vous voulez en autant que ça respecte la règle de 5% des charges communes, car je ne veux pas risquer d’engager ma responsabilité civile. »
Le Code civil du Québec
« Art. 1071.  Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.
Art. 1072.  La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. »
Mais pourquoi autant de réponses différentes ? Je vous répondrai que c’est une question d’intérêts divergents de la part des intervenants du milieu de la copropriété.  Trop souvent, c’est la vision à court terme qui prime sur la vision à long terme.
Le promoteur
Il veut vendre ses condos rapidement. Les gens étant principalement de premiers acheteurs, il ne veut pas les effrayer avec des frais de condo trop élevé qui risquerait de les laisser penser qu’ils n’auraient pas les moyens de vivre dans un tel immeuble.
Le copropriétaire qui veut vendre à court terme
Il voudra habituellement des frais de condo bas, car ça ne le dérange pas que le fonds de prévoyance soit sous-cotisé, puisqu’il ne sera plus là le jour où les réparations vont se faire. De toute façon ce sera l’occupant suivant qui sera pris avec l’éventuelle cotisation spéciale qui viendra le jour où les réparations majeures seront à faire.
En plus, l’acheteur à qui il vendra son condo ne sera probablement pas au courant de l’importance du fonds de prévoyance et il ne le négociera même pas sur le prix de vente.
Le copropriétaire – premier acheteur
Il connait relativement peu le fonctionnement du fonds de prévoyance et il se ralliera habituellement à la majorité des autres copropriétaires lors de l’assemblée annuelle afin de ne pas faire de vague avec le voisinage.
Le copropriétaire serré financièrement
Le prix des condos ayant augmenté de façon substantielle dans les dernières années, plusieurs copropriétaires sont très endettés lorsqu’ils emménagent dans leur nouveau condo. Il arrive donc qu’ils ne souhaitent pas voir les frais de condo augmenter par risque de voir leur planification budgétaire déséquilibrée. Ils préfèrent donc repousser les cotisations au fonds de prévoyance à plus tard et s’en tenir au minimum requis par la loi qui est de 5%.
Le copropriétaire renseigné ou l’administrateur
Il comprend qu’il vaudrait mieux accumuler plus de 5% au fonds de prévoyance pour éviter des cotisations spéciales dans le futur et par principe d’équité entre les habitants successifs de l’immeuble. Par contre, devant tous les autres copropriétaires qui font valoir qu’ils veulent des frais de condo bas et ne voulant pas se mettre le voisinage à dos, il accepte de couper dans le fonds de prévoyance, car c’est la seule place où il est facile, voire possible, de couper.
En sommes, si les fonds de prévoyance sont autant sous-cotisés au Québec, c’est possiblement uniquement par manque de sensibilisation des copropriétaires. En effet, les assemblées des copropriétaires étant des réunions où tous les copropriétaires de l’immeuble sont rassemblés, « l’effet de groupe » entre en jeu et les personnes qui parlent le plus fort sont souvent celles qui sont écoutées et suivi au détriment de ceux qui sont mieux renseigné et plus prévoyant. C’est donc pour cette raison que l’équipe de SolutionCondo.com mise beaucoup sur le fait de fournir des explications claires et précises sur l’importance de bien gérer les immeubles en copropriété.Â
Il faudrait donc que plus de copropriétaires comprennent l’importance d’un fonds de prévoyance suffisant pour répondre aux réparations majeures à venir. Une chose est sûre, si le législateur québécois rendait obligatoire pour le syndicat de faire évaluer périodiquement le fonds de prévoyance, tel que cela est exigé en Ontario, chacun devrait mettre de côté ses intérêts personnels et se fier à un expert pour l’aider à déterminer combien cotiser annuellement au fonds de prévoyance. La pérennité à long terme des immeubles en copropriété québécois en serait très certainement améliorée.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com