Budget Prévisionnel
Il est sans contredit qu’un des aspects les plus importants de la gestion financière d’un syndicat de copropriétaires est le budget prévisionnel. Un bon budget prévisionnel aura un impact direct sur les frais de condo que doivent assumer les copropriétaires et permettra aussi d’éviter les  cotisations spéciales en cours d’année afin de réussir à payer certaines dépenses exceptionnelles.
Un bon budget prévisionnel contient deux sections :
1 – Fonds de prévoyance : Bien qu’actuellement la loi oblige le syndicat à accumuler un minimum de 5% des frais de condos dans un fonds de prévoyance, la majorité des experts s’entendent pour dire que ce montant est insuffisant. Dans le cadre d’un syndicat de copropriété, il est préférable de faire l’exercice d’identifier les éléments du bâtiment qui exigeront des travaux de réparation majeurs ou de remplacement  à moyen et à long terme afin de répartir sur plusieurs années les sommes qui seront nécessaires dans le futur.
2 – Dépenses courantes : Il s’agit ici de toutes les dépenses récurrentes du syndicat de copropriétaires qui sont requises pour entretenir le bâtiment et le rendre opérationnel. Elles peuvent inclure par exemple la rémunération des administrateurs, l’électricité, les contrats d’entretiens, etc.
Comme un syndicat n’a pas pour but de faire un profit, mais bien de préserver l’état de l’immeuble, le calcul des frais de condo représente généralement la somme des dépenses courantes et du fonds de prévoyance qui sera répartie à travers les copropriétaires. Pour les dépenses qui sont relatives à des parties communes auxquelles tous les copropriétaires ont accès, la répartition sera faite  en fonction de la quote-part respective de chacun des copropriétaires. Pour les dépenses qui sont relatives à des parties communes à usage restreint, elles seront réparties également à travers les copropriétaires affectés.
Grâce à son approche simplifiée, SolutionCondo permet aux administrateurs de sauver beaucoup de temps dans l’élaboration du budget. Par exemple, pour le fonds de prévoyance, le logiciel calculera automatiquement le coût de remplacement estimé de chaque élément du bâtiment qui a été considéré à partir, entre autres, de son coût actuel de remplacement et de sa durée de vie. De plus, il est possible de constater l’impact sur les frais de condo de l’ajout d’une dépense au budget, puisque ceux-ci sont recalculés après chaque modification faite au budget.  Finalement, une fois qu’un budget est publié, les avis de cotisations sont envoyés automatiquement aux copropriétaires.
Notez bien que je ne suis pas avocate et par conséquent, n’interprétez pas l’information suivante comme un avis juridique. Je vous laisse tirer vos propres conclusions de deux extraits de jurisprudence tirés du « Code de la copropriété divise » et touchant l’article 1071 du Code civil du Québec.
A cet effet, à la page 144 du « Code de la copropriété divise », il est relaté une jurisprudence créée à l’époque du Code civil du Bas Canada et qui va comme suit : » Rien dans la loi ne permet à des copropriétaires de récupérer les contributions faites aux charges communes, incluant au fonds de prévoyance, au moment de la vente de leur unité de copropriété »
Syndicat des copropriétaires de The Meadows Condominium c. Blair, J.E. 94-1813 [1994] R.D.I. 627 (C.S.), j. André Forget
Par ailleurs, dans une cause plus récente citée dans le même ouvrage (p.141), il est indiqué ce qui suit : « Vu le caractère d’ordre public des dispositions eu égard au fonds de prévoyance, le Syndicat devra faire en sorte que le fonds de prévoyance soit reconstitué, de façon à ce qu’il se trouve au niveau où il serait si on avait suivi la loi. En d’autres mots, ce fonds devra être comblé en y versant les sommes qui en ont été retirées sans droit. »
Tremblay c. Syndicat des copropriétaires Le SAint-Claude, C.S.M. no 500-05-060359-005, le 25 février 2005, j. Jeannine M. Rousseau.
En espérant le tout utile.
En regard au remboursement potentiel des cotisations versées à un fonds de prévoyance au Québec, même si les sommes accumulées deviennent ainsi donc propriété du syndicat de copropriété est-ce que l’acte de copropriété peut être amendé ou inclure une clause qui prévoit le remboursement des sommes versées au fds de prévoyance lors de la vente du condo, est-ce cette approche serait légalement viable au Québec ?
Merci
Bonjour,
Tout d’abord, votre commentaire me laisse comprendre que vous êtes dans une copropriété française. Nous aidons à la gestion des copropriétés québécoises qui sont régies par le Code civil du Québec, ce qui est différent de la loi du 10 juillet 1965. Je ne peux pas parler pour le fonctionnement en France, mais sachez qu’au Québec, les sommes accumulées dans le fonds de prévoyance deviennent la propriété du syndicat de copropriétaires à partir du moment où les copropriétaires sont cotisés via les frais de condo. Par conséquent, ces sommes ne sont pas remboursable aux copropriétaires au moment où ils vendent leur unité de condo.
Elise Beauchesne, CA
Associée-fondatrice
SolutionCondo.com
Notre syndic refuse de rendre la somme constituée pour un fond de prévoyance à la vente de l’appartement. Est-ce légal ? Nul part dans la loi du 10 juillet 1965, il n’est question de cela. Comme le fonds de roulement, il devrait être rendu.
MERCI