Articles en archive pour janvier 2009
Budget Prévisionnel
Il est sans contredit qu’un des aspects les plus importants de la gestion financière d’un syndicat de copropriétaires est le budget prévisionnel. Un bon budget prévisionnel aura un impact direct sur les frais de condo que doivent assumer les copropriétaires et permettra aussi d’éviter les cotisations spéciales en cours d’année afin de réussir à payer certaines dépenses exceptionnelles.
Un bon budget prévisionnel contient deux sections :
1 – Fonds de prévoyance : Bien qu’actuellement la loi oblige le syndicat à accumuler un minimum de 5% des frais de condos dans un fonds de prévoyance, la majorité des experts s’entendent pour dire que ce montant est insuffisant. Dans le cadre d’un syndicat de copropriété, il est préférable de faire l’exercice d’identifier les éléments du bâtiment qui exigeront des travaux de réparation majeurs ou de remplacement à moyen et à long terme afin de répartir sur plusieurs années les sommes qui seront nécessaires dans le futur.
2 – Dépenses courantes : Il s’agit ici de toutes les dépenses récurrentes du syndicat de copropriétaires qui sont requises pour entretenir le bâtiment et le rendre opérationnel. Elles peuvent inclure par exemple la rémunération des administrateurs, l’électricité, les contrats d’entretiens, etc.
Comme un syndicat n’a pas pour but de faire un profit, mais bien de préserver l’état de l’immeuble, le calcul des frais de condo représente généralement la somme des dépenses courantes et du fonds de prévoyance qui sera répartie à travers les copropriétaires. Pour les dépenses qui sont relatives à des parties communes auxquelles tous les copropriétaires ont accès, la répartition sera faite en fonction de la quote-part respective de chacun des copropriétaires. Pour les dépenses qui sont relatives à des parties communes à usage restreint, elles seront réparties également à travers les copropriétaires affectés.
Grâce à son approche simplifiée, SolutionCondo permet aux administrateurs de sauver beaucoup de temps dans l’élaboration du budget. Par exemple, pour le fonds de prévoyance, le logiciel calculera automatiquement le coût de remplacement estimé de chaque élément du bâtiment qui a été considéré à partir, entre autres, de son coût actuel de remplacement et de sa durée de vie. De plus, il est possible de constater l’impact sur les frais de condo de l’ajout d’une dépense au budget, puisque ceux-ci sont recalculés après chaque modification faite au budget. Finalement, une fois qu’un budget est publié, les avis de cotisations sont envoyés automatiquement aux copropriétaires.
Se préparer à la vente
Vendeurs! Sachez qu’il faut faire des efforts pour vendre. Ok, le ménage est fait, c’est propre, mais ce n’est pas suffisant pour optimiser la valeur de votre bien. Votre demeure à environ 90 secondes pour séduire l’acheteur. Il faut qu’elle donne envie, soit chaleureuse et aérée si elle veut devenir le coup de cœur d’un acheteur.
Nouveau concept (pas si nouveau que cela d’ailleurs, car il existe depuis près de 30 ans aux États-UnisJ) qui vise à mettre votre bien en valeur : le « home staging ». Alors, voici quelques conseils d’ami pour réussir dans ce domaine.
L’acheteur potentiel regarde certes plus les volumes et la luminosité que votre décoration personnelle, mais néanmoins quelques ajustements s’imposent :
- Le sofa récupéré de Grande Tante Germaine, qui a un vécu visible et dont la couleur est passée, rendez-le plus discret en l’habillant d’un jeté moelleux et de coussins assortis.
- De la lumière…C’est essentiel ! Un petit coup de Windex sur les vitres, on remonte les stores ou on tire les rideaux. Au pire, si la vue est passable, mettez un voilage de couleur (5$ chez Ikéa) qui rendra l’ambiance plus chaleureuse.
- Aérer votre condo, montrez les volumes en rangeant les bricoles et autres bibelots accumulés. Idéalement il faut que la maison vive, mais pas que votre décoration personnelle prenne toute l’attention. Épuré, c’est le bon mot. Épuré, mais vivant ! J’ai déjà visité un condo tellement épuré avec des murs blancs et deux meubles qui se battaient en duel dans 1400PC. J’avais l’impression d’être dans un laboratoire, d’avoir froid et décidément pas du tout envie de vivre dans cet endroit. Conclusion : tout est dans la mesure.
- L’odeur…Oui l’odeur est importante. Il ne faut surtout pas que l’odeur soit consciente. Elle doit plutôt être subtile. On évite donc l’encens, la banane pourrie qui traîne sur le comptoir (super désagréable), le vapo qu’on vient de passer et qui est censé donner une odeur florale (à réserver pour la salle de bain). On y va plutôt pour une bougie parfumée ou juste un grand coup d’aération du logement avant la visite.
Il existe des spécialistes du Home Staging. Il s’agit de personnes dont vous louez les services et qui utiliseront leur expertise pour mettre votre condo en valeur. Les coûts ne sont pas exorbitants et surtout peuvent aisément être répercutés dans votre prix de vente. Cela peut vraiment faire toute la différence pour vendre votre demeure à son juste prix. En attendant, les quelques conseils de base mentionnés plus haut sont un début et n’hésitez pas à avoir recours à ces spécialistes.
Valérie Grecki
Agent immobilier affilié
Plateau Immobilier inc.
Tel : 514-787-1234
Fax : 514-787-1235
Courriel : valerie@plateau-immobilier.com
La chronique de l’agent
Acheter ou vendre un bien immobilier est pour la majorité, la transaction la plus importante d’une vie.
Pour cette première chronique, je ne peux que vous définir comment et pourquoi il vous faut choisir VOTRE agent immobilier pour mener à bien votre transaction.
Jamais je n’aurais l’idée de me faire couper les cheveux par un non-professionnel (il s’agit tout de même de ma tête!) ou bien de faire réparer mon PC par un amateur, il va donc de soi de faire confiance à un agent immobilier pour vendre ou acheter son bien immobilier. C’est son métier et il a les assurances professionnelles nécessaires si la transaction s’avère difficile.
OK donc pour l’agent, mais lequel?
Il faut dire que l’agent n’est pas en voie d’extinction. On en trouve à la pelle, sous des bannières différentes, des bons et certainement des moins bons (l’image n’est parfois pas reluisante pour le grand public et comme il n’y a pas de fumée sans feu… ), j’abonde dans ce sens.
C’est à vous de choisir votre agent en fonction de différents critères :
- Il doit connaître votre secteur (pour vente ou achat) par cœur, connaître le marché sur le bout de ses doigts, être capable de vous guider en vous suggérant (chiffres à l’appui) un prix d’achat/vente au plus juste pour vous.
- Avoir un véritable plan marketing pour vous. Demandez-lui de vous l’exposer. Attention au miroir aux alouettes (approximations au niveau de la diffusion et des visites libres)
- faites confiance à votre instinct. Je pense qu’un agent immobilier a les clients qui lui ressemblent. En tout cas, un lien doit être créé et celui de la confiance est primordial. L’agent est un prestataire de services (attention le mot service doit aussi être entendu au sens propre) et même si son objectif est de vendre il ne doit jamais oublier ce concept.
Vendre ou acheter est un travail conjoint entre les vendeurs/acheteurs et leur agent. L’objectif est le même, un bon agent est un conseiller dont l’objectif ultime est de répondre au mieux à un besoin en mettant en œuvre des actions commerciales pour la satisfaction de son client. En résumé : c’est un marieur entre un bien et un individu. Vue comme ça c’est cool ma job (plein de nouveaux amis heureux ou à rendre heureux)
Valérie Grecki
Agent immobilier affilié
Plateau Immobilier inc.
Tel : 514-787-1234
Fax : 514-787-1235
Courriel : valerie@plateau-immobilier.com