Journées de consultation publique sur la copropriété
Le gouvernement du Québec semble de plus en plus ouvert à resserrer les lois qui régissent le domaine de la copropriété. Ceci est sans doute le fruit des énergies mis par bon nombre d’intervenants du milieu de la copropriété. À cet effet, SolutionCondo collabore avec de nombreux acteurs du milieu afin de faire avancer divers dossiers pour le bénéfice des copropriétaires dont notamment celui de la professionnalisation du métier de gestionnaire de copropriété.
Nous sommes donc heureux de la mise en place d’un comité consultatif qui a pour objectif de donner des recommandations au ministre de la Justice du Québec à l’été 2012.
Ce comité sera composé de 7 membres et sera coprésidé par Me Christine Gagnon, notaire et spécialiste des questions de copropriété, et François Desrosiers, économiste et expert en gestion urbaine et immobilière.
Ces consultations auront lieux les 15 et 16 mars à Québec et les 29 et 30 mars ainsi que le 13 avril 2012 à Montréal. N’hésitez pas à aller y exposer vos idées tout comme nous le ferons le 29 mars prochain en compagnie de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec.
Pour vous inscrire à une de ces journées de consultation :
www.journeesdeconsultationsurlacopropriete.com
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : info@solutioncondo.com
Interdire les chiens, est-ce la meilleure solution…même pour les chiens guide ?
Récemment, Le Soleil publiait une série d’articles sur la saga que vit un copropriétaire qui a besoin de son chien-guide pour fonctionner et dont le syndicat désire faire appliquer, à la lettre, le règlement d’immeuble qui interdit les chiens. Ce syndicat est allé jusqu’à l’injonction pour forcer M. Delarosbil à se départir de son chien.
L’un des articles parus dans le Soleil fait mention qu’une décision de la Cour supérieure aurait conclu, en 1997, que d’interdiction à une personne handicapée d’avoir un chien pour pallier son handicap était incompatible avec la Charte des droits et libertés.
Dans le présent dossier, la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse donne raison à ce propriétaire de chien-guide et recommande au syndicat de modifier le règlement de l’immeuble relatif à l’interdiction des chiens pour autoriser notamment les chiens guide et les chiens d’assistance. Par ailleurs, il recommande au syndicat de verser une somme de 30 000 $ à M. Delarosbil soit 20 000 $ à titre de dommages moraux pour atteinte à ses droits reconnus dans la Charte des droits et libertés et 10 000 $ pour dommages punitifs pour atteinte multiple et intentionnelle à ses droits. Ces sommes pourraient effectivement dédommager M. Delarosbil qui a dû assumer des frais juridiques importants pour se défendre dans cette affaire.
Évidemment, pour que M. Delarosbil puisse obtenir un quelconque dédommagement, il faudra que le syndicat accepte la recommandation de la Commission ou que la Commission saisisse le Tribunal des droits de la personne de cette affaire afin de faire appliquer ses recommandations.
À l’issue de cette saga, bien des copropriétés seraient heureuses d’avoir une confirmation des tribunaux sur la question suivante : Existe-t-il une primauté de la Charte des droits et libertés de la personne sur la déclaration de copropriété relativement au maintien d’un chien-guide dans un condo lorsque la Déclaration de copropriété interdit les chiens ? Pour le savoir, il faudra suivre le dénouement de l’affaire opposant le syndicat des copropriétaires du Verre-Bourg et Monsieur Delarosbil.
Articles du Soleil :
Expulsion d’un chien-guide: la défense revient à la charge, 31/01/2012
Chien-guide menacé d’expulsion: un autre appui de taille pour le plaignant, 02/02/2012
Expulsion d’un chien-guide: un avis juridique donne raison au proprio de l’animal, 02/02/2012
Chien-guide menacé d’expulsion: nouveau délai, 08/02/2012
Chien-guide toujours menacé d’expulsion, 11/02/2012
Animaux de compagnie: les administrateurs de copropriétés abusent, 10/02/2012
Chien-guide: assemblée générale pour mettre un terme à la saga, 14/02/2012
Expulsion d’un chien-guide: le syndicat des copropriétaires se désiste. 17/02/2012
Samanta Pilon-Langlois
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : info@solutioncondo.com
Interdire les chiens, est-ce la meilleure solution ?
La présence d’animaux domestiques dans les copropriétés peut rapidement devenir une source de tracas lorsque les maîtres négligent le fait qu’ils habitent en « communauté ». Prenons notamment l’exemple des chiens qui aboient dès qu’ils sont laissés seuls au condo ou à la présence d’excrément de ces toutous sur le terrain de la copropriété ou sur les balcons des condos. Face à ces problématiques, certaines copropriétés en viennent qu’à vouloir interdire les animaux domestiques. Toutefois, est-ce réellement une bonne solution ?
Tel qu’indiqué dans l’article « Mon chien déclaré « nuisible » par le conseil d’administration » paru sur le site condolegal.com, « une décision visant à modifier la déclaration de copropriété afin d’interdire totalement les animaux dans l’immeuble pourrait être perçue comme modifiant la destination de l’immeuble, ce qui nécessitera une double majorité, prévue à l’article 1098 du Code civil du Québec. »
1° Qui changent la destination de l’immeuble;
2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.
1991, c. 64, a. 1098.
Veuillez également noter que dans ce type de situation où le syndicat désire interdire les chiens, il est important que la convocation et la tenue de l’assemblée soient irréprochable afin d’éviter que la décision de l’assemblée soit remise en question sur des vices de procédures.
Samanta Pilon-Langlois
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : info@solutioncondo.com
La chronique du courtier : Les bases de la gestion immobilière
Propriétaire ou (futur propriétaire) d’un ou de plusieurs condo ou appartement, vous êtes, avant tout, un petit investisseur avec un travail, une famille, une vie sociale et accessoirement des locataires et un bien à gérer. Or, il apparaît que c’est tout un travail, des préoccupations, des droits et obligations à respecter, des lois à connaître, des déclarations à établir et ceci sans compter les travaux d’entretien ou autres rénovations majeures à effectuer.
Il est possible que ce soit un milieu jusqu’ici méconnu pour vous, mais il existe des ressources à votre disposition et votre meilleur allié est votre « Gros bon sens ».
La clé de la réussite est votre implication (ou celle d’un tiers) pour une optimisation maximale de votre investissement. Alors quelques conseils à retenir pour les néophyte dans ce domaine :
1 - Soignez votre logement à louer :
Nettoyez-le cas échéant, profitez du changement de locataire pour le rafraîchir et rénover au besoin l’appartement.
Conseil : considérer votre futur locataire comme votre client : vous lui devez un service (location de votre bien) contre une rémunération. Par conséquent la qualité de votre bien déterminera aussi la qualité de vos locataires.
2 - Le locataire :
Trouver un locataire se fait généralement via les petites annonces (voir différents sites internet : kijiji.ca, les pacs, graiglist ….) ou par voie de Presse (petites annonces du Journal, Voir, Journal de Montréal, etc.).
Conseils : organiser une visite libre afin de minimiser vos déplacements et de regrouper un maximum de personnes, prévoir sur place un document en vue de la vérification du crédit (solvabilité de votre futur locataire) et le faire parvenir à equifax pour effectuer les vérifications d’usage.
3 - Signer le bail :
Généralement de juillet à juillet, mais rien n’interdit de choisir un terme ou un début différent). Le bail s’achète dans les dépanneurs, pharmacies, papeteries, librairies, etc. Il s’agit d’un bail standard fait par la régie du logement. C’est un contrat entre vous et votre locataire. Tout accord convenu entre vous et votre locataire doit y être inscrit. Pour ceux qui loue un condo, il est indispensable d’annexer le règlement de l’immeuble et la déclaration de copropriété à votre bail
Conseil : demander le 1er mois de loyer en argent comptant si le bail débute quelques jours après la signature afin d’éviter un chèque qui rebondisse.
4 - Gérer son/ses locataire(s) :
Vous avez des droits : Le loyer vous est dû le 1er de chaque mois, le logement ne doit subir, au cours de la durée du bail, aucune altération (autre que l’usure normale cela va de soi) de la part du locataire.
Vous avez des obligations : vous devez entretenir les lieux loués, permettre au locataire de jouir pleinement de son appartement, effectuer les travaux de réparation nécessaires et qui vous incombent.
Conseils : Vous n’êtes pas l’ami de votre locataire, ni son ennemi d’ailleurs. Le respect mutuel est souvent la clé de la réussite pour une bonne location. Aucune dérive ou passe-droit ne doit être toléré aux risques d’ouvrir une porte qu’il vous sera difficile à refermer : NON vous ne changez pas les ampoules grillées pendant la durée du bail, NON vous n’admettez pas de retard sur le paiement de vos loyers, NON vous ne commenter pas la décoration de votre locataire, ni sa façon de vivre dès l’instant qu’elle n’est nuisible pour personne….. En gros : chacun chez soi.
Votre meilleure ressource pour régler tout conflit reste la régie du logement : http://www.rdl.gouv.qc.ca
5 - La paperasse :
Avant le 31 mars : vous devez envoyer vos avis d’augmentation de loyer (voir document sur le site de la régie). Vous avez droit à une augmentation plancher (toujours selon la régie), mais elle peut s’ajuster fonction de l’augmentation de taxes, travaux et autres dépenses faites pour le logement loué.
T4 locataire : depuis le 1er juillet, le T4 locataire n’est plus nécessaire : Ce remboursement pour impôts fonciers a été remplacé par le crédit d’impôt pour la solidarité
Impôt : Vous devez conserver les documents suivants pour établir votre déclaration de revenus, car ces dépenses sont déductibles pour la partie locative de votre immeuble seulement. Votre comptable pourra ainsi prendre vos données et les inclure à votre déclaration d’impôt.
- Vos comptes de taxes scolaires et municipales ;
- les dépenses afférentes à votre bien loué (réparation électrique, de plomberie, etc.) ;
- vos intérêts d’emprunt pour la partie locative ;
- les frais de condo de l’unité (s’il y a lieu) ;
- les assurances de la bâtisse s’il ne s’agit pas d’un condo ;
- le coût des services publics incluent avec le bail (ex : téléphone, internet, télé)
- etc.
Conseil : Réinvestissez une partie de vos revenus de location chaque année dans votre bâtisse. Vous vous assurerez ainsi que votre bien soit adéquatement entretenu et donc plus attrayant. De ce fait vos locataires seront plus fidèles. C’est la base même d’un bon service après-vente!!! Et votre bâtisse n’en prendra que plus de valeur.
Évidemment, toutes ces tâches prennent du temps et vous devez considérer ce temps dans la rentabilité de votre bien immobilier. Par ailleurs, si vous n’avez pas le temps de vous occuper de votre bien, sachez que vous pouvez confier cette tâche à des courtiers ou des agences spécialisées dans ce domaine.
Valérie Grecki
Courtier immobilier agréé
Plateau Immobilier inc.
Tel : 514-787-1234
Fax : 514-787-1235
Courriel : valerie@plateau-immobilier.com
Voitures électriques : que faire avec la consommation électrique ?
En copropriété, l’électricité consommée dans les parties communes est habituellement assumée par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leur quote-part respective. Toutefois, de nouvelles technologies soulèvent des questions sur cette réalité dans la répartition de la charge d’énergie.
En effet, les véhicules électriques n’utilisent évidemment pas d’essence, mais plutôt de l’électricité pour recharger leur batterie et assurer le fonctionnement du véhicule. Toutefois, les questions d’où ces véhicules s’approvisionneront et de comment le syndicat fonctionnera pour s’assurer que ces propriétaires de véhicule électrique défraient le coût de l’électricité consommée se posent ?
Il faudra donc que les intervenants du milieu de la copropriété réfléchissent à une façon adéquate de répartir les charges afin de refléter la consommation de ces véhicules. Par ailleurs, il y aura peut-être lieu pour les notaires d’envisager des modifications dans les déclarations de copropriété pour permettre au conseil d’administration d’appliquer des répartitions de charge sur un mode utilisateur-payeur puisqu’actuellement, les frais d’énergie sont considérés comme des charges communes de l’immeuble.
Par ailleurs, il y aura tout lieu d’envisager des méthodes de calcul simple pour la consommation d’énergie puisqu’il ne sera pas intéressant financièrement de faire installer des compteurs électriques distincts pour les gens qui désireraient bénéficier d’infrastructure commune du syndicat pour recharger la batterie de leur voiture. Certains électriciens envisagent déjà des options novatrices avec des promoteurs qui désirent offrir des mécanismes pour permettre aux copropriétaires de recharger leur voiture avec l’électricité des parties communes du syndicat.
Espérons que ces solutions novatrices pour le calcul de la consommation d’énergie verront le jour rapidement afin d’éviter des conflits à venir, puisque la répartition des charges d’énergie pourrait éventuellement devenir un sujet chaud lorsque les voitures électriques seront moins coûteuses à l’acquisition et donc plus largement répandues.
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-935-6999
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com