Avoir une prime compétitive pour son syndicat de copropriété
La prime payée pour l’assurance est un poste de dépense majeur pour un syndicat de copropriété et il est donc nécessaire que l’achat de cette police soit un processus réfléchi. L’objectif ne devrait pas être seulement d’avoir le meilleur prix, mais bien d’avoir le meilleur produit avec la prime la moins chère. Le prix est crucial mais il faut aussi se pencher sur les protections. Voici quelques trucs pour vous aider lors de cet achat :
Magasiner son assureur au bon moment
Il n’est pas profitable de magasiner sa couverture d’assurance toutes les années parce que les assureurs gardent un registre de leurs soumissions et après un certain temps ils ne vous feront même plus de soumission. Il est donc préférable de faire le marché au 2-3 ans. Si vous avez établi une bonne relation avec votre courtier d’assurance, vous devriez discuter avec lui du meilleur moment et demander une copie des soumissions qu’il obtient des assureurs.
Certaines compagnies d’assurance offrent aussi l’option de geler votre prime pour deux ans, cela est très intéressant parce que cela vous garantit qu’il n’y aura pas d’augmentation même si vous avez des réclamations. De plus, si vous prenez l’option 2 ans, parfois l’assureur peut souvent répartir les paiements mensuellement sans frais.
Faire affaire avec un courtier d’assurance spécialisé dans la copropriété
Un courtier d’assurance qui a une bonne clientèle de syndicat de copropriétés travaillera avec un grand nombre d’assureur et il est donc en mesure d’obtenir plus de soumissions et d’avoir des prix plus compétitifs. De plus, il pourra mieux vous conseiller en cas de réclamation ou de problèmes entre copropriétaires en plus de vous proposer une couverture complète.
Réviser vos couvertures
Avoir le bon montant de couverture est probablement une des plus importantes responsabilités du conseil d’administration d’un syndicat de copropriété. Vous devriez faire faire une évaluation du coût de reconstruction de votre à chaque 5 ans. La meilleure couverture ne vous sera d’aucune utilité si vous avez un mauvais montant d’assurance. Une fois l’évaluation en main, vous pouvez prendre une décision éclairée et basée sur un avis professionnel. Certains syndicats ont des montants de couverture trop élevés et peuvent donc diminuer leurs primes en baissant la limite.
Pour diminuer la prime, vous pouvez aussi augmenter vos franchises. Un syndicat de quelques dizaines d’unités ne devrait pas avoir une franchise de moins de 2500$ et avoir un coussin financier suffisant pour la payer en cas de réclamation. Il n’est pas recommandé de faire des réclamations en bas de ce montant parce que votre assureur augmentera votre prime et dans le pire des scénarios ne renouvellera votre police.
Faire de la prévention
Il est possible pour un conseil d’administration de faire de la prévention afin d’éviter les sinistres. Une politique de remplacement des chauffe-eaux après15 ans, une inspection du toit de façon régulière ou l’installation de robinet pour les laveuses sont autant de moyens de réduire le risque de dégât d’eau et incidemment la prime d’assurance. Vous pouvez aussi poster à chaque copropriétaire quelques conseils de prévention ou en discuter lors des assemblées de copropriétés.
Le conseil d’administration doit faire une gestion avisée de sa police en collaboration avec son courtier d’assurance afin de minimiser les coûts et être bien pcouvert. Cela permet d’éviter les problèmes et de protéger l’actif de tous les copropriétaires.
Pour toutes questions, n’hésitez pas à me contacter.
Vincent Gaudreau, PAA BAA
Courtier en assurance de dommages
Tél. : 514-374-9944
Fax : 514-374-2923
Récipiendaire prix Distinction Relève 2005
L’immeuble au complet est tombé sur le côté : un vice majeur ?
J’aurais tendance à dire qu’une image vaut mille mots. En fait, c’est vers 5h30 du matin, qu’un immeuble en cours de construction à Shanghaï a basculé sur un côté. Heureusement l’immeuble était inhabité au moment de l’accident. Un seul mort a résulté de ce malheureux événements.
Parions que les occupants des immeubles voisins seront nerveux. 
Elise Beauchesne, CA, Adm.A
Gestionnaire de copropriété senior
SolutionCondo.com
Tel : 514-240-4210
Courriel : elise.beauchesne@solutioncondo.com
Pourquoi des augmentations de prime pour les syndicats de copropriétés ?
Le segment des assurances pour syndicat de copropriété est devenu très important dans les 10 dernières années avec la construction de milliers d’unités d’habitation. Avant 2008, les primes d’assurance pour les copropriétés étaient très concurentielles et la compétition féroce dans cette ligne d’affaires. Par contre, depuis deux ans, cela a changé radicalement. La plupart des assureurs ont resserré leurs normes de souscriptions et diminué les couvertures notamment pour les dégâts d’eau. Certaines copropriétés ont vu leur prime d’assurance doubler voire tripler. Pourquoi les assureurs en sont-ils arrivés là ?
Assurer des syndicats de condominium n’est pas profitable
Pour chaque dollar de prime payée par les syndicats de condo, les compagnies d’assurance en versaient plus d’un en réclamation. Tous les assureurs calculent leur rentabilité par le ratio prime payé et montant des réclamations. Si après quelques années, ce ratio est toujours au-dessus d’un certain pourcentage, ils doivent prendre des mesures afin d’atteindre un certain niveau de rentabilité. Dans le cas des syndicats de copropriétaires, les primes ayant été longtemps à la baisse à cause de la compétition féroce, les assureurs ce sont rendus à un point ou ils ne faisaient plus d’argent et ils ont dû réajuster leurs tarifs afin qu’ils reflètent mieux le risque.
Certaines constructions étaient déficientes et propices aux dégâts d’eau.
Lors du boom immobilier du début des années 2000, plusieurs entrepreneurs ont été tentés de se lancer dans la construction de condominiums parce que les unités se vendaient rapidement et qu’il était possible de faire des profits substantiels. Cependant, les entrepreneurs n’étaient pas toujours qualifiés ou de bonne foi et dans plusieurs cas, les copropriétés ont d’importants vices de construction ou de conception qui rendent ces immeubles très propices aux réclamations. Certains assurés ont aussi fait beaucoup de petites réclamations et se sont servis de leur police d’assurance comme d’un contrat d’entretien où l’assureur était appelé pour chaque débordement de toilette.
Quelles sont les conditions du marché actuel ?
Présentement, la plupart des assureurs continuent d’assurer des syndicats, mais il y a des augmentations moyennes de 7 à 8% annuellement sur les renouvellements. De plus, les primes en nouvelles affaires ont beaucoup augmenté et deux syndicats peuvent donc avoir une prime très différente avec le même assureur selon la période où ils ont souscrit à leurs contrats.
Certaines compagnies d’assurance comme Axa Assurance ont décidé d’augmenter de plus de 20% les copropriétés de plus grande envergure pour redresser leur portefeuille. Cependant, dans certains cas, même avec une majoration de cette ampleur, ces assureurs demeurent la meilleure option parce que personne ne veut augmenter son nombre de client dans le marché de la copropriété.
Vincent Gaudreau, PAA BAA
Courtier en assurance de dommages
Tél. : 514-374-9944
Fax : 514-374-2923
Récipiendaire prix Distinction Relève 2005
Mémoire pour la réforme du droit de la copropriété
L’une des gestionnaires de SolutionCondo.com, madame Élise Beauchesne, CA a contribué activement à l’élaboration de ce mémoire qui a été remis le 16 février dernier à la ministre de la justice par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) dans le cadre du Groupe de travail sur la copropriété.
Ce Groupe de travail a été mis sur pied à l’été 2009 afin de soumettre au Ministère de la Justice des recommandations pour améliorer le cadre législatif entourant la copropriété divise au Québec.
Le Mémoire du RGCQ couvre l’ensemble des sujets reliés à la copropriété divise et présente, à partir de constats pratiques de la situation dans les copropriétés, des propositions visant à améliorer les règles législatives, dans le but de mieux protéger les copropriétaires et acquéreurs éventuels.
Que ce soit l’information offerte aux copropriétaires et acquéreurs potentiels, l’administration provisoire des copropriétés, la tenue des registres et assemblées, la gestion des copropriétés ou la mise en place de fonds de prévoyance adéquats, le document soumis par le RGCQ propose diverses mesures visant à assurer une plus grande protection des intérêts des copropriétaires et de leur investissement.
Nous vous conseillons fortement de consulter ce mémoire afin d’être plus au fait des problématiques touchant la copropriété.
Pour consulter le mémoire : cliquez ici
Cédric Deschamps, Ing. jr.
Associé-fondateur
SolutionCondo.com
Courriel : cedric.deschamps@solutioncondo.com
Que faire en premier : Acheter ou vendre ?
Afin d’avoir les liquidités nécessaires à l’achat d’un second bien immobilier, l’idéal est de vendre son bien actuel. C’est une évidence (à moins que vous n’ayez gagné le gros lot et que le financement de votre nouvelle acquisition ne dépende pas de la vente.. mais là c’est une autre histoire. Dans ce cas, on parlera plutôt de placement et d’investissement).
Vendre avant d’acheter : Pourquoi?
Tout simplement parce que si vous faites l’inverse, vous risquez de vous retrouver avec 2 hypothèques, 2 comptes de taxes, 2 frais de condo, etc… le tout, à payer en même temps.
Ainsi, afin de mieux dormir, il est préférable de :
1-Faire une bonne évaluation de sa propriété afin d’en déterminer le juste prix (un bon agent peut vous aider à ce niveau ou un évaluateur agréé)
2- Mettre sa propriété en vente et se donner un délai raisonnable pour cette vente (p.ex. : mise en marché en février pour une occupation d’un acheteur en juillet). Cela permet d’avoir le temps suffisant pour vous adapter au marché et éventuellement ajuster votre prix de vente si le besoin est.
3- Magasiner une nouvelle propriété seulement lorsqu’une offre d’achat sur la votre a été acceptée.
Pour trouver votre nouvelle demeure, vous aurez sans doute constaté que les offres sont nombreuses et que les condos se vendent très vite vu le niveau des taux d’intérêt qui est très favorable. Les services d’un bon agent peuvent donc être tout désignés afin de trouver rapidement la perle rare…et de parvenir à mettre la main dessus. Par contre, il vous faut trouver Votre agent. Celui qui comprendra bien vos besoin et saura vous amener visiter le type de propriété qui cadre avec vos goûts et votre budget. Une fois votre agent de confiance trouvé, vous ne manquerez aucune belle occasion : résultat garanti
Vendre et acheter en même temps : Une option ?
Cela peut être parfait dans un marché très actif ou les délais de vente sont courts. Toutefois, dans le cas contraire ou les délais de vente plutôt longs, cela peut être problématique et mettre beaucoup de stress sur la personne ayant acheté une nouvelle demeure, mais n’arrivant pas à vendre la sienne au prix désiré. Par ailleurs, dans le cas de d’offres multiples sur une propriété convoitée, cela suppose que vous fassiez une offre d’achat conditionnelle à la ventre de votre propre bien. Et là, attention! Les vendeurs ont le droit d’accepter d’autres offres qui pourraient, au final (si vous n’avez toujours pas vendu), vous « rafler » votre coup de coeur. Votre agent vous expliquera dans le cas échéant cette fameuse règle de « 72 heures » et ses implications mais sachez qu’elle n’est rassurante ni pour le vendeur ni pour l’acheteur.
Conseils :
1- Mettez votre bien en vente ;
2- adaptez vous au marché ;
3- quand une promesse d’achat est acceptée, magasinez votre nouveau bien ;
4- Soyez un acheteur actif qui sait exactement ce qu’il cherche afin de pouvoir agir rapidement ;
Et … comme bon nombre de québécois…. réservez votre « truck » pour le 1er juillet.
Valérie Grecki
Agent immobilier affilié
Plateau Immobilier inc.
Tel : 514-787-1234
Fax : 514-787-1235
Courriel : valerie@plateau-immobilier.com